浅谈以房养老政策：恐将出师未捷身先死

浅谈以房养老政策：恐将出师未捷身先死

6月23日，保监会召开新闻发布会，公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。目前，获得“以房养老”政策试点的地区仅为北京、上海、广州、武汉，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。《意见》自2014年7月1日起实施。

虽然就国内现状来看，确实存在对“以房养老”的需求，但由于目前政策上不完善，政策还没有开始实施，从目前的市场反应来看，作为主要参与者的老年人和保险公司均反映冷淡。

保监会有关部门负责人当天答记者问时表示，反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，并称“不会影响老年人传统的养老方式”。

对于保险公司来说，在目前的政策框架下，不仅要承担房产贬值带来的风险，还要承担老年人长寿带来养老金支付年限延长的风险;而对于老年人来说也是一样，如果老年人年龄超过合同期，而按照原合同协议的养老金已经发放完，这时老年人的日常生活又该如何保障?另外，我国的传统文化“老有所居”也使得老年人对于以房养老积极性不高。

根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

上述产品的设计是建立在房价的持续上涨的前提下，如果房价没有上涨，甚至出现下跌，那结果将会怎么样?另外还有一个问题，就是房子的估价，啥么样的机构参与估价才会更加合理、客观?到时别又把养老的房子当成唐僧肉了。

通知规定，要聘请具有一级资质的房地产估价机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。这个，有待实际检验。

在试点期，相较于以房养老可能遭遇的观念冲击，房屋产权70年到期的政策障碍无疑更为棘手迫切。众所周知，以房养老是建立在对房屋价值的评估基础上的。老年群体获得的赡养水平，取决于中介机构对房屋产权的价格核算。虽然2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但自动续期到底是有偿还是无偿，并没有明确规定。产权问题不明朗，以营利为目的的商业保险公司当然会审慎为之。在此前提下，以房养老的试点不排除遇冷的可能。

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