广州最严公积金新政策解读

广州“最严公积金新政“限贷一次 业内忧引发新问题

广州“最严公积金新政”11日原则通过 “限贷一次”保障首次购房者

【新政要点】

●二套房仍不能再贷

●首付从两成变三成

●额度计算公式更严

●明年额度拟减30亿

●本地户籍需累缴2年

●外地户籍需累缴3年

广州市住房公积金管理委员会昨天对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议，新政明确公积金贷款仅限于首次使用者，同时将首付从两成变为三成，额度计算公式也更严。尽管广州住房公积金今年将增加27亿元的贷款额度，但明年的额度却大幅削减30亿。这个“最严公积金新政”已原则上通过，待市政府审批后实施。

分析人士认为，广州市住房公积金贷款政策频频收紧，最直接的原因是资金紧张。在2013年贷款大幅飙升的情况下，公积金的存贷比已经超过80%的警戒线，因此只能祭出“急刹车”的对策。

新政

公积金已贷过的不能再贷

旧政

购房者在还清第一次公积金贷款后，间隔三个月后可以申请二套房公积金贷款，三套房则已经停贷。套数认定采用认房又认贷原则。

今年3月的征求意见稿中首次提出“已使用过住房公积金贷款不予贷款”，引发社会广泛的讨论，此条款在7月的二次修改意见稿中予以保留。

官方解释：这主要是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金。公积金制度建立的初衷是为了保障中低收入职工的基本住房需求，已使用过住房公积金贷款的人，或者能多次购房的资金都比较充裕，在公积金贷款额度有限的情况下，允许这部分人多次使用公积金贷款有失公允;实际上也剥夺了首次使用住房公积金贷款的职工的权利。

解读：广州市民买房将只有一次公积金贷款机会，对于计划买一换一的刚需买家打击不小。准备近期出手的罗先生表示，会暂时搁置购房计划，“这是在逼着我们一次性买大房啊，本来想买个80多平方米的先住着，看来得重新考虑了。”

据某机构统计，二次贷款条例实际影响的人群大约有36.6万。

广州房价点评网高级分析师肖文晓认为，不能贷二套，对于已经用过公积金贷款的人来说，缴纳公积金就失去了意义。如果不是单位出一半，或者单位缴纳的部分很少，很多人可以说就会选择不缴或者少缴。所以，新政对这部分人的影响肯定是负面的，对于公积金中心也是双刃剑。

新政

本地户籍，已连缴满6个月，且累计缴存24个月以上。外地户籍，已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。

旧政

本地户籍，需连缴6个月以上。外地户籍，需连缴12个月以上。

解读：新政的缴存时间比现行的“本地户籍连续缴存6个月，非市户籍连续缴存12个月”长了很多，新政对申请人提出了更严格的条件，但“连续”变为“累计”无疑是一个喜讯。不少人更换工作时，公司一般会在试用期第二个月或以上才会购买公积金，这意味着公积金的缴存会中断1个月甚至更长。新政更有利于频繁跳槽的年轻人。

新政

账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数

旧政

(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

解读：强调了账户余额的重要性，实际上可贷款的总额更加少了。

公积金贷款额度取“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度、贷款最高限额(一人最高50万、两人最高80万)、按照房屋价格贷款比例计算的贷款额度”三项值中的最低值。三项值中，按公式计算的贷款额度较之前缩水了近一半;即使是按照贷款最高限额，两人最高80万，在广州也很难提供90平方米房子所需要的贷款资金支持。

新政

由两成提高至三成

旧政

首付两成

解读：两成首付成历史，哪怕90平方米以下。不过，取消首付两成还需要人民银行审批才能通过。

新政

明年暂定住房公积金贷款额度为140亿，到明年中旬，再根据半年情况做出调整。

由于2015年1-7月为提取高峰期，为确保明年1月能正常放款且不出现拥挤，公积金中心将从今年11月中旬开始，先按140亿额度实行按月按日分配，并由系统自动按照申请件录入时间顺序轮候上报和审批。

解读：公积金池子里的水，原来较少人去提取属于自己那份公积金，现在则争先恐后地拿走买楼，甚至看病都可以用公积金，故池水越来越少，而公务员缴纳比例从20%降至12%，则池水更少。只好降至140亿。

新政

二手楼贷款期限不得超过20年，二手楼贷款年限与楼龄之和由不得超过35年调整为40年。

解读：超过20年楼龄的旧房子早已不允许申请公积金，故这个调整完全没可能实操。很多时候，大家以为20年楼龄就是很旧的楼梯楼，其实不少我们熟悉的楼盘，像荔湾广场、祈福新村，都已步入20年关口了。

业内人士忧新政引发新问题

对于这个“最严公积金新政”，记者采访了多位业内人士，有的认为公积金的优势将越来越弱，有的则担忧新政可能引发更多问题——

合富辉煌首席市场分析师黎文江：待央行房贷新政出台后，商业贷款的利率有可能下降，如果能下浮到8.5-9折，将拉近与公积金贷款的差距，届时公积金贷款的吸引力将会降低。因为公积金申请难度大，开发商又不喜欢，在相同条件下，开发商会把优惠更多地倾向商业贷款，公积金贷款的作用和优势会越来越弱。

广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬：新政是公积金额度不够导致的结果，同时也说明现在购房的人群越来越多。公积金新政对于市场的影响不会太大，因为公积金不占主导。

方圆地产首席市场分析师邓浩志：很可能出现已用公积金贷过款的人不再缴费的情况，导致公积金额度越来越紧张。另外，政策单方面调整是否合理、合法?贷款办法出现变化后是否允许交款人退缴?若因额度不足引发符合条件但没拿到贷款的情况，是否属于公积金中心违约，是否应对申请人作出赔偿?

满堂红研究部高级经理周峰：今年前三季度，通过满堂红促成的二手住宅买卖交易中，二次申请公积金的比例为7.5%。虽然新政现仍在空档期内，但即使有意向的改善客户，都无法挤得上末班车了。

广州房价点评网高级分析师肖文晓：公积金中心出此“下策”，说明原有政策已不符合当前形势，既不能让首次买房的人满意(额度不足，需要排队轮候)，也不能让多次买房的人满意(不能二次使用，利息又低)。不改革出路只会越走越窄。

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