莆田住房公积金贷款买房如何办理？

　字体小大时间：2014-07-04来源：莆田市住房公积金管理中心中国社保网编辑：社保网-夏宇

【导读】:个人住房公积金贷款是指向缴存住房公积金的职工发放的定向用于在本市辖区内购买、建造、翻建、大修自住住房（别墅除外）的专项住房贷款。

个人住房公积金贷款是指向缴存住房公积金的职工发放的定向用于在本市辖区内购买、建造、翻建、大修自住住房（别墅除外）的专项住房贷款。

一、贷款条件

1、借款人必须是连续足额缴存住房公积金满6个月（军转人员自到地方报到当月起有连续足额缴存即可，但需提供转业证)，当前没有住房公积金贷款及担保，具有完全民事行为能力，且无不良银行借款记录的职工。

2、借款人家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）及其产权共有人（含配偶）所购住房为首套，或名下在购房所在地（以县、区为单位）房管部门登记信息反映已持有一套且人均（包括借款人、配偶及未成年子女）住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积【2013年莆田市统计部门公布的人均住房建筑面积是41.5平方米，今后人均住房面积随着统计部门公布的面积而适时调整。】、所购住房为改善型普通自住住房（建筑面积≤144㎡）。住房套数认定以购房所在地（以县、区为单位）房屋登记机构出具的查询证明为准。

3、借款人（含配偶）及其产权共有人（含配偶）有过公积金贷款的记录，新购房不认定为首套房，但在贷款还清后，若条件符合可申请二套房公积金贷款。

4、离异的职工，在离婚时间一年之内不得申请住房公积金贷款（以离婚证或法院判决书的日期为起始日期）。离异职工在婚姻存续期间只要一方有过公积金贷款，新购房均不认定为首套房。

5、借款人在申请住房公积金贷款时，借款人个人账户余额应留不少于最近12个月的缴存额。缴存未满12个月公积金的职工在申请公积金贷款时不得办理提取手续。

6、非父母和子女（包括子女配偶）关系共同购房的，不予办理公积金贷款。

7、父母和子女（包括子女配偶）关系共同购房的，经房产查询，若其产权共有人已拥有其他房产，则该借款人所购房产不认定为首套房。

8、首付款认定：职工购买首套自住住房，建筑面积＞90㎡，首付款不低于30％；建筑面积≤90㎡，首付款不低于20％。购买第二套自住住房，首付款不低于50％。

9、借款人及其共同还款人其征信要求：①在申请时点两年之内取得或续存的各类贷款，单笔连续逾期不超过3期（含），累计逾期不超过6期（含）；②申请时点两年前取得或续存的各类贷款，单笔连续逾期不超过6期（含），累计逾期不超过12期（含）；③单笔信用卡借支逾期不超过6期（含）。

凡信用严重不良的职工不具备作为借款人及共同还款人资格。

二、莆田市住房公积金贷款类型

（一）住房抵押贷款

在本市辖区内购、建自住住房的职工，提供自有的或他人的经公积金管理中心认可的房产作为抵押申请住房公积金贷款，所抵押的房产（两证齐全）需先进行价值评估。

（二）按揭贷款

在本市辖区内购买商品房（与中心建立按揭合作的楼盘），可申请住房公积金按揭贷款。

（三）二手房贷款

购买二手房的职工在房产交易前（或房产交易后2年内），可申请住房公积金抵押贷款（抵押物须两证齐全）。

（四）个人住房组合贷款

在本市辖区内购建自住住房的公积金缴存职工，申请住房公积金贷款额度不足以支付购买自住住房的房款时，如果收入足够，借款人可以在申请住房公积金贷款的同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。个人住房组合贷款分按揭组合贷款、抵押组合贷款（需受托银行同意办理）两种。职工办理个人住房组合贷款的流程与一般公积金贷款流程一致。职工申请组合贷款，中心只负责对公积金贷款部份还款能力进行测算，还款年限精确到月份（与商业银行测算方法一致）。

三、贷款额度及期限

（一）贷款额度

贷款额度根据借款申请人及其共同还款人的还款能力、购建房总价、购房面积、抵押物价值等综合考虑，就低确定。每户家庭[夫妻双方均连续缴存公积金满6个月，现役军人（义务兵除外）视同有连续缴存]最高贷款额度分别为首套房55万元和二套房35万元。单身职工或夫妻只有一方缴存住房公积金（含一方连续缴存不满6个月）的最高贷款额度分别为首套房45万元和二套房30万元。

1、贷款额度的计定。首套房：建筑面积＞90㎡，贷款额度不超过购建房总价的70％（含申请人夫妻提取公积金的总额，下同）；建筑面积≤90㎡，贷款额度不超过购建房总价的80％；购建第二套房：贷款额度不超过购建房总价的50％。

2、抵押物价值的计定。抵押物价值是根据抵押物评估价值在扣除法定优先受偿部分后按房屋结构形式计定的。其中框架结构的房屋抵押率为60％，砖混结构的房屋抵押率为50％；住房用地抵押率随房产的抵押率；商业用地抵押率为50％，抵押年限为10年（抵押物的范围及条件参照市建行的标准，即莆田市区、各县、区所在地及江口、西天尾、黄石、枫亭四个镇临街且两证齐全的商住房，列入拆迁范围的房屋及砖木结构的房屋不能作为抵押物）。

3、还款能力的计定。借款申请人的月还款额不超过家庭月正式总收入的50％。

4、父母和子女（包含子女配偶）共同购房，以借款申请人的缴存情况认定其贷款额度。

（二）贷款期限

贷款期限根据借款申请人及其共同还款人的还款能力(月还款额不超过家庭月正式总收入的50%)、借款人及共同还款人的年龄、申请人的申请要求等综合确定。借款人及共同还款人的还款年限最长为贷款时点到法定离退休年龄（男性60周岁，女性55周岁）。贷款期限以年限短的为准，贷款期限最长为30年。大修自住住房的，贷款期限最长不超过10年。

四、申请住房公积金贷款时，根据下列不同情形提供的材料（A4复印件各2份，同时提供原件以供验证）及申请时限。

（一）借款申请人需提供的材料

购建房手续、借款人（共同还款人）及其配偶的身份证、户口簿、婚姻状况证明、工资收入证明（收入超过个税起征点，应提供上年度12个月的个人所得税证明，没有提供工资收入证明的，其收入以缴存住房公积金的工资基数认定）、借款人家庭成员及其产权共有人（含配偶）购房所在地（以县、区为单位）房管部门出具的房屋查询证明、个人信用报告。房产抵押的需提供房产所有人及共有人的身份证、婚姻状况证明、房地产所有权证及房地产价值评估报告书（房产查询证明、未婚未育证明有效期3个月，个人信用报告有效期2个月，以收件时间为截止时间）。

（二）购建房手续及申请时限

1、购买商品房或经济适用房

提供经房地产主管部门登记备案的购房合同及首期交款税务发票。贷款款项转入购房合同内约定的售房款监管银行账户内，申请贷款时限为购房合同备案之日起2年内。

职工购买包括车位（或车库）的住房，购买车位（或车库）的金额不计入公积金贷款测算的购房总价。

2、拆迁安置房（产权调换且有补偿差价）

提供拆迁安置协议、首期交款发票（拆迁补偿款可视为首期交款）、政府拆迁部门或土地部门认定的拆迁户名单、并提供拆迁人在银行的开户名称、开户行及账号（加盖公章，用于转账）。申请贷款时限为拆迁安置协议签订之日起2年内。

3、购买二手房

（1）交易前。卖方提供：房地产所有权证、产权人、共有人身份证。买方提供：房屋价值评估确认书（买卖双方）、首付款资金到账回单、买卖双方及银行签订的房地产交易资金托管业务开户通知书（托管协议）、交易收费票据、完税发票、销售不动产统一发票或个人销售普通住房免征营业税申请审核表、过户后的房地产所有权证。

（2）交易后。卖方提供：身份证。借款人提供：二手房交易收费票据、完税发票、销售不动产统一发票或个人销售普通住房免征营业税申请审核表、房地产所有权证、房屋价值评估报告书、买卖双方及银行签订的房地产交易资金托管业务开户通知书（托管协议）。

贷款款项转入买卖双方及银行签订的房地产交易资金托管的账户内，申请贷款时限为完税发票或个人销售普通住房免征营业税申请表批准之日起2年之内。

4、自建、扩建、翻建自住住房

（1）在规划区外，自建、扩建、翻建的，提供县级（乡镇）人民政府批准的《福建省农村住宅建设和用地申请表》、房屋平(立)面图、工程预算（盖承建单位公章）及夫妻至少一方户口在建房所在村的户籍证明，承建单位的开户名称、开户行及账号（盖承建单位公章）。

（2）在规划区内，自建、扩建、翻建的，提供土地证(用地批文或拆迁安置协议)、建设工程规划许可证、房屋平(立)面图、工程预算（盖承建单位公章），承建单位的开户名称、开户行及账号（盖承建单位公章）。

贷款款项转入承建单位的银行账户内，申请贷款时限为人民政府部门的批准之日或建设工程规划许可证批准之日起2年之内。

5、大修自住住房（指需要牵动或拆换住房部分主体构件）

提供产权证、房屋安全鉴定机构出具住房大修的鉴定证明、建设工程规划许可证、工程预算（盖承建单位公章）、承建单位的开户名称、开户行及账号（盖承建单位公章）。

贷款款项转入承建单位的银行账户内，申请贷款时限为建设工程规划许可证批准之日起2年内。

五、住房公积金贷款程序及办理时限

（一）贷款程序

借款人持本人身份证及购、建房手续（正本）向住房公积金管理部门领取住房公积金贷款申请表及相关材料→借款人按要求填写表格，备齐所需材料，经借款人所在单位审核同意后，由借款人将材料送至购房所在地所属的住房公积金管理部门→住房公积金管理部门对借款人的材料进行受理、审核、审批→通知借款人到承办银行签订借款合同→贷款受托银行发放贷款。

（二）办理时限

住房公积金贷款从收件(贷款材料完整)到审批时限为7个工作日。因特殊原因需要延长的，需经市中心领导批准可以延长5个工作日，并应将延长期限的理由告知借款申请人。

六、贷款本息的偿还方式

贷款还款方式分两种：等额本息和等额本金。

等额本息是指在还款期内，借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

等额本金是指在还款期内，借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额度。

借款人自行选择还款方式后必须按合同约定，及时将应还的贷款本息存入借款合同约定的账户内，由受托银行直接扣收。借款人如不按贷款合同约定按时还款，将被载入不良信用记录档案，并按规定扣收违约金、逾期贷款利息及贷款利息复息，属信用不良记录的，将影响其今后各类贷款资格。

七、贷款利率

住房公积金贷款利率按国家有关规定执行。购第二套房的贷款利率按基准利率上浮10%。

八、公积金抵押贷款相关收费项目

1、评估费：按照市物价局批准的收费标准100万以下的按房地产评估价的4‰收费，超过100万的超出部分按2‰收费，评估费由评估中介机构收取。

2、二手房抵押贷款资金托管费用：根据建闽发[2007]88号有关规定，受托银行按每笔200元收取。