各家机构和业内人士对2016年央行发布房贷新政的解读

房地产打响2016年去库存重任的“第一枪”。2月2日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，对首套房商贷首付比例最低可降至20%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的二套房商贷首付比例调整为不低于30%。

央行抛出房贷政策大礼包 机构解读

2月2日下午，央行、银监会共同下发通知，调整个人住房贷款有关政策。通知规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

这是去年年底中央经济工作会议中提出化解过剩产能和房地产去库存后，政府出台的首个对购房者利好的信贷措施。而此前不“限购”的城市中，首套房购买家庭的首付款比例最低为25%;对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，此前最低首付款比例为不低于40%，新政出台后该类家庭的首付款比例下调了10%。

随后多家机构对该政策进行了解读，国泰君安分析认为，房地产板块估值优势尽显。

任泽平：短期内利率下行难度加大

事件：2月2日，央行、银监会调整个人住房贷款政策，在不实施“限购”措施的城市，首套房贷原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;二套房最低首付款比例调整为不低于30%。据新浪网报道，近日央行召开会议，五大行参会，会上着重了解了委外情况以及杠杆情况。

点评：

1)核心观点：首付政策放松意在去库存稳经济适度扩大总需求，以配合供给侧改革为主，而非过度刺激。按照惯例，吹风会后央行会采取措施，控制委外和结构化产品杠杆比例。短期看，可能会引起市场波动;中期，控制委外会加大银行自己配置利率债的规模;长期有利于防范流动性风险和降低系统性风险。短期利率下行难度加大，货政以配合供给侧改革为主。

2)首付政策放松意在去库存稳经济，适度扩大总需求，实际效果待观察。1月26日，习近平总书记在中央财经领导小组第十二次会议上提出，在供给侧结构性改革的同时要适度扩大总需求。房地产是周期之母，2014年我国房地产长周期拐点出现，几乎与此同时，经济下行压力不断加大。目前房地产预期较为悲观，本次首付政策放松，意在适度扩大总需求并提振市场信心。但需要注意的是，由于人口结构发生变化，房地产高投资时代已经永远地落幕，指望刺激房地产实现经济复苏将是不切实际的。

3)为改革赢得时间，适度扩大总需求以配合供给侧改革为主。供给侧改革长期内有助于经济形成可持续增长动力，但短期内会带来“阵痛”。在增速换挡期，为平滑经济起见，供给侧和需求侧应同时抓，但应分清主次，以供给侧改革为主，适度扩大总需求应定位于配合供给侧改革，坚决避免过度刺激，以免造成经济结构更大扭曲。

4)吹风会信号明确，债市去杠杆。市场近期银行对理财、自营资金的委托管理业务高度关注，由于实操过程中委外业务杠杆和信用风险偏好常被放大，因而潜藏巨大风险，据新浪网报道，央行会上专门了解委外情况，释放的信号十分明显。此外，近期央行对杠杆型债券产品前期调研完毕，银监体系降低产品杠杆、释放市场风险的信号也都出来了。从所有的信息判断，春节后委外规模和股债结构化产品杠杆比例的限制可能会越来越严。短期看，可能会引起市场波动;中期，控制委外会加大银行自己配置利率债的规模;长期有利于防范流动性风险和降低系统性风险。

5)短期内，利率下行难度加大，货政以配合供给侧改革为主，并兼顾汇率。目前，市场预期利率不断下行，但11月6日央行《货币政策执行报告》已强调“继续实施稳健的货币政策”和“不能过度放水、妨碍市场的有效出清”。新浪网报道称，央行会上更是明确点出市场预期利率不断下行可能是有问题的。种种迹象表明央行并不支持货币政策持续宽松。目前来看，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心，货政以配合供给侧改革为主。另外，在稳汇率的情况下，降息的难度也越来越大。

那么对于此次房贷新政，各家机构和业内人士是怎么看的?

国泰君安：楼市注入强心针一系列政策将加速落地 地产板块估值优势尽显

国泰君安称，政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存(限购城市特指北上广深及三亚)，通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。

地产长周期见顶，房价高位，政策放松所带来的成交活跃有待观察。但较之货币政策的刺激，降低首付对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。而效果仍需要看银行层面的执行意愿，预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，但不宜过高估计!

此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

以100万的销售价格、20年期和4.125%的按揭贷款利率测算，30%的首付比例下，首付30万，月供约为4300元/月;20%的首付比例下，首付20万，月供约为4900元/月。首付下降和降息降准预期的双重影响下，对改善型住房需求的刺激更大。

综上所述，国泰君安认为，地产板块经历前期的深幅调整，估值优势尽显，具备突出的“行业比较优势”，在具备估值优势，且政策频繁吹暖风的情况下，应加大地产板块的配置，维持“增持”评级，重点推荐优质超跌龙头和“转型”标的：格力地产、中天城投、保利地产华夏幸福、招商蛇口、苏宁环球、宝安地产、金科股份和新城控股等。

民生证券：未来两三年房地产政策暖风不会停

民生宏观朱振鑫认为，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步等待：交易环节税费进一步调整(放松征收标准，改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。限购放开可能性不大(问题不在京沪，连这次下调首付都没有)。

民生证券固收分析师李奇霖称，首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。首先，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门杠杆;其次，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生;最后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。债市去杠杆+促进信用派生，将流动性注入实体。

中泰证券：救市政策对于投资占比较大的三四线城市则弹性较小

中泰证券点评称，房地产政策的主要逻辑是以地产救经济，地产行业依然作为经济政策博弈的工具。

不过，在救市政策上，目前遭遇的最大问题是：政策对于一线城市房地产市场提振具有很高的弹性，但对于投资占比较大的三四线城市则弹性较小。结果是，市场价格水平向上，而投资数据表现不佳，销售和投资的剪刀差有拉大的趋势。

中信建投：政策再续薪火，主流市场机遇在延续

9月份首付比例5个百分点的下调为后续政策调整留下余地，此次首付比例的进一步放松符合我们此前判断，而二套房下调至30%略超预期。投资端企稳回升之前，宽松向好的政策环境还将持续，我们继续维持上半年投资有望企稳的判断。

从未来角度来看，此番央行定调25%首付比例，各地可向下浮动5个百分点，首付比例下调的空间依然存在，但幅度可能有限。未来的政策改善思路可能将更多集中在不合理的税费减免层面，尽管按揭贷利息支出抵税政策的推进非朝夕之事，但鉴于整体税制改革的大方向、多次强调供给侧改革下去库存的环境，税费减免层面的改革仍然值得期待。

近两年行业扶持政策对市场的承托效应显著，15年全年销售额如期超越13年峰值，住宅销售额达7.28万亿，同比增长16.6%，再创历史新高。而在成交数据歌舞升平的背景下，凸显的是全国城市之间分化格局。根据我们统计，全年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现，我们认为此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。同时我们并不认为三四线城市会因为继续加杠杆而改善，这些城市依然需要时间换空间。

中原地产首席分析师张大伟：降低首付比例并未解决房地产需求的根本

中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先：房地产政策再松绑，首付调整，相比之前的非限购城市25%，再次调整到可下浮5%，对二套购房者贷款未结清的再次购买首付比例降低到30%。这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。

其次：但从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付带来的是贷款的压力增加。各商业银行预计将分化执行，对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面看，会刺激一波需求入市。

第三：市场分化，这一政策各地执行力度不一，预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎。预计执行的可能性不大。

第四：降低首付这一政策将打击部分小贷公司的首付贷款业务，首付贷需求降低。

第五：虽然金九成色不足，但2015年4季度一直到1月份住宅市场成交明显上涨，市场成交水平仍处高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。中原监测的21个城市数据显示，1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%，其中一线城市上升4%。无论是从新盘认购率水平还是从二手房成交走势，都可以看出购房者入市意愿仍较强烈。预计2016年楼市依然将延续开门红趋势。预计2016年上半年市场依然将延续上行趋势。

第六：刺激政策遇到难题，目前房价涨幅居前的部分城市已经引起当地政府重视。例如，上周上海发改委、房管局召集的关于楼市的内部研讨会上特别强调，要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷等政策。南京则从今年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式。

第七：政策持续宽松，但效果依然只出现在一二线城市，虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

易居智库：房贷新政贯彻“去库存”政策导向

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来“去库存”的政策导向。从市场预期看，能较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。因为从很多政策看，包括住房公积金等政策，实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看，也基本相对宽松。商业银行贷款的政策放松空间依然很大。

此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。对于首套住房来说，商业银行贷款从过去的三成首付变为25%的首付，降低了首付比例。而对于改善型置业的群体来说，过去要获得三成首付，需要还清首套贷款，但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策。

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