保险资金错失房地产盛宴？

3月下旬，中国第一个不动产投资管理规章——《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》正式施行。包括交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目被允许向庞大的保险资金敞开，而此前已甚嚣尘上的房地产投资领域并未获得主管者的首肯。

据保监会披露，截至2005年底，国内保险总资产已达1.52万亿元。按照新办法的规定：“寿险商投资的余额，按成本价格计算不得超过该公司上季度末总资产的5%；财险商投资的余额，按成本价格计算不得超过该公司上季度末总资产的2%”来计算，约有700亿的投资规模可以进入基础设施项目。

这也意味着在房地产开发投资领域至少目前无缘这一庞大的数字，基于目前国内觊觎房地产项目投资的保险资金并不在少数，如果仅以一半计算，暂时无缘这项投资的规模就也将达到350亿之巨。

“目前对一个开发商，或一个成熟的商业项目，海外上市、融资的目标平均在10亿元左右。”一位业内地产商发出这样的感慨，如果保险资金可以投向房地产，那么至少可以盘活35个商业地产项目或者同样数量的企业。

事实上，国内众多地产商将其开发物业(主要是商用物业)打包到海外上市融资的做法正大行其道，包括万达、华银、复地等准备海外TEITs的一线地产品牌不下十多个，业内对于内地优质物业资产低价转让给海外资金的忧虑之声开始渐渐响起。

目前成功在境外资本市场上市的国内地产商不超过10个，加上国内上市房企也就30家左右，基于国内资本市场已基本对房地产紧闭大门，而即使买壳上市同样融资堪忧的现状下，国内房地产融资渠道单一的窘境，逼迫更多国内优质项目在海外资本市场寻找新鲜血液。

另一方面，摩根士丹利、高盛、花旗、麦格理等近年来活跃在中国房地产舞台上的投行类基金外，越来越多的海外基金闻风而动，全球最大的华人基金富顿，美国、加拿大最大的退休基金等纷纷开出大单，表示出对中国物业的迫切心情。有统计正在国内觅食的天文数量级海外基金已有上百个。

为什么要将国内的优质物业拱手于外人？为什么不能让国内的保险资金参与分享优质资产的回报？相比之下，海外基金对于物业的考核近乎于苛刻的标准，已经让不少业内大呼贱卖。

一位服务境外投行多年的主管告诉记者，国内封闭保险业资金进入房地产的做法，无异于只限定海外投资人对房产收益和风险进行选择。更具讽刺意味的是，目前在国内的很多百亿海外财团中不乏养老退休等保险类基金，事实上这些退休基金最终的获益者是很多普通人，而在中国投保的普通人则被以一种“保险”的名义剥夺了这种收益权。

一直以来，是否允许保险资金投资房地产项目备受争议。新办法出台前，监管机构也对是否放行此项投资进行了长时间研究，最终风险意识占据了上风。对此的官方解释是由于房地产在全国各地的发展情况不一，保险资金不允许投入房地产是从风险、收益等多方面综合考虑。

诚然，国内的整个房地产业声誉不佳，各种风险隐患随处可见，近年来市场迅速发展加大了泡沫形成的可能，但不可否认，其中不乏一些脱颖而出的地产商，有大量值得投资的项目存在，这也就是国外基金既热衷又谨慎参与的原因。

基于整个房地产经济因为可能存在的风险而去影响保险业资金的正常投入，实在有因噎废食之嫌。房地产金融似乎已经走到了除银行融资、海外募资外，无可选择的死胡同，真正意义上的融资管道解禁从未出现。从更宽泛的层面来看，无论是基础建设，还是家电、IT、汽车等行业，都经历了从分散到竞合的趋势，寸步离不开融资的支持，当条件成熟的时候，不如就让市场来决定资金的走向好了。

2006年03月31日  第一财经日报  林明

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