欧美中产家庭盛行“以房养老”

应对人口老龄化 国内银行界正在酝酿倒按揭

如何潇洒地退休？如果你没来得及在30岁的时候制定详细的退休保障计划，又不像60％的调查者那样准备退休后重新开始一份职业（据汇丰银行2007年“未来的退休生活”调查报告），你只是想安逸的享受老年时光，同时在经济上不那么捉襟见肘，那么趁有钱的时候买一处房产吧，让它成为你的退休投资。

“以房养老”是欧美国家在上个世纪就开始兴起的一种退休养老方式，近一两年也慢慢在国内引起了人们的注意。所谓“以房养老”，实际上是一种住房的反向抵押贷款保险，是指有现金需求的老年人(一般要求在62周岁以上)向银行或保险公司抵押自住房产的产权，银行或保险公司根据对投保人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估，按月或年支付定量的保险金给投保人，一直延续到投保人去世。

银行或保险公司可以在投保人去世后正式获得房屋的产权，用于销售、出租或者拍卖，同时享有房产的升值部分。这笔保险金是免税的，可以用一次性现金的方式、信用额度的方式或是按月领取的方式支付。房主在世的时候，将享有房屋的所有权。

这种倒按揭的方式解决了那些拥有房产却没有现金的老年人的生活问题，近两年来国内有人提及这一养老方式，但这是否能在中国风行仍然受到了许多质疑。

首先就是观念的问题。中国传统的做法是把所有的遗产留给子女，如果把房产抵押给了银行或保险公司，死后几乎没有什么遗产留给后人，这是一些人所不能接受的。担心这种做法会伤害子女，影响老人和子女一辈的感情的人也不在少数。另外还有一种观点认为，许多人目前都在用按揭付款的方式购房，通常年限都在10－30年左右，辛辛苦苦付了一辈子的按揭，到最后还要把房产再抵出去，是一部分人心理难以承受的。

同时，中国的金融保险机构到目前为止并没有正式推出这种住房倒按揭的服务。中国银行房贷部的一位职员在接受理财周报记者采访时认为，这种倒按揭方式由于人均预期寿命等难以预测，因此如何确定按揭利率是很大的难题。有媒体报道，目前建设部已委托一家保险公司研究倒按揭课题，并且由于目前重庆是四个直辖市中房价最低、风险最小的城市，因此有关方面酝酿一旦“倒按揭”实施试点，重庆将是被考虑的重点城市之一。

即使30年后仍然没有住房倒按揭的服务在中国出现，你还可以用房产来做另一种养老保障——出租。目前国内的专业养老机构正处于蓬勃发展的阶段，再过30年，相信一定可以找到符合你心意的养老院。你可以把房产出租，每个月收取租金，自己住进条件优越的养老机构，说不定还有不少富余的钱供你支配消遣。

当然购买房产也是个令人头疼的话题，飞涨的房价让不少中产家庭觉得“居者有其屋”像个海市蜃楼的童话。所以投资房产也得找合适的时机，在半年内房价上涨了50％的时候购入房产似乎不是一个理性投资者的所为。等待时机，寻找价值洼地，在众人含泪大甩卖，市场貌似萧条冰凉时果断杀入才是你的英雄本色。

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在美国，由于“以房养老”所获得的反按揭金额是免税的，因此一些理财师建议个人在买卖房产时采用这一计划，从而达到避税的目的。个人可以设立个人养老账户（IRA），并且可以根据需要选择适合自己的养老账户种类。主要的选择有：

1传统账户（Traditional IRA）：可以在你的年收入中抵扣一定数额的年金用来免税，但如果你一旦开始从账户中定期支取养老金，支取的养老金要按正常收入纳税。

2洛斯账户（Roth IRA）：每年在你的年收入中不做任何抵扣，如果开始从账户中支取养老金，这笔养老金是免税的。如果你准备长期持有房产并真正用来以房养老，那么这种账户无疑是最佳选择，特别是房地产市场未来有升值潜力的话。

3个人雇主账户（SEP-IRA）：为个人雇主及小企业设立。性质与传统账户相似。

2007年08月05日16:55 来源： 理财周报      作者：罗率

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