以房养老还有多少路要走

所谓倒按揭，是指投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押贷款反过来做，因此也称作“反向住房抵押贷款”(下简称“倒按揭”)。根据国际通行的做法，投保人每月从保险公司获得的养老金额是固定的。
“以房养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏日前透露，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，计划本月底正式挂牌营业。
有观点认为，“以房养老”业务一旦被推行，将大大减轻“80后”夫妻的养老负担，他们可通过双方两套房产的逐渐变现，减轻赡养双方父母4位老人的经济压力。
与此同时，“倒按揭”还可与“购房按揭”挂钩，父母通过“倒按揭”帮助子女归还住房按揭贷款，从而提前将已有房产分阶段赠与子女。
不过，看上去有众多好处的“倒按揭”业务，却很难被市场接受。不仅因为能接受“倒按揭”观念的老年人数量不多，更因为按照国外“倒按揭”的月养老金计算和发放方式，很难持续性地长期保证老年人生活质量，市场接受度相对较低。
除了市场关，作为新生事物的“住房倒按揭”，还有法律、伦理、金融等难题需要一一解决。种种迹象表明，国际市场已非常成熟的“住房倒按揭”，在国内还需要走很长的路。

市场接受度低

房屋“倒按揭”后，老人每个月能够领取的养老金数额，由房屋的评估现价值、预期升值和老人的预期寿命决定。以预期寿命15年为例，估测今后15年内房产的升值空间，最后减去15年中给老人的预付利息，再将钱平摊到每个月，计算老人每个月的养老金收益。
佑威天天房产网的研究中心主任薛建雄认为，上述养老金计算方式虽然比较合理，但参保老人会存在很大的风险。假设上海老人去年参加了“倒按揭”保险，但多半未能料及今年的大幅度提升的CPI指数，今年的生活质量就会因为通货膨胀大幅下降。
另一方面，今年的房价涨幅惊人，可能连负责“倒按揭”的保险公司都未能想到。老人的实际利益，将会因为通货膨胀以及固定资产价格的波动，受到影响。
薛建雄因此认为，如果采用这样的方式计算月养老金发放额度，仅有部分住房面积小、生活有困难的老人，会对“倒按揭”模式产生兴趣，而这一类客群，却不是“试水”倒按揭业务的保险公司感兴趣的。
与薛建雄的观点相近，中原地产研究咨询总监陈宁也认为，上述方式被市场接受程度比较低，可能只是生活极其困难的群体才会有上述需求。他表示，参与投保者如果需要获得持续固定养老金，完全可以购买保险公司的普通养老保险，无须参与“倒按揭”。他认为，这一方式很难被国内市场普遍接受，也注定无法成为主流的养老方式。

养老金额难计算

据了解， “倒按揭”的计算非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。
“倒按揭”精算的技术难度很大，保险公司是根据既往发生的数据推算未来，以10年前的生活水平、医疗技术，如何推算10年后人们的寿命，就显得非常难了。
另外，如果参保人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。只要出现20%-30%的偏差，规模小一点的保险公司就很难承担。

法律风险尚待消化

与此同时，“住房倒按揭”还可能存在一定的法律风险。
金融人士分析，与欧美模式相比，国内的房价波动太大，估值和预测都相当困难，势必引发很多纠纷，甚至会出现大面积违约局面，这对推行“倒按揭”养老模式极为不利。
在他们看来，欧美“倒按揭”之所以流行，与高额的遗产税有很大关系。以美国为例，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%-80%的遗产税，这使得许多老人从经济角度选择将房产抵押，而子女也少有异议。但我国目前遗产税尚未开征，实际上鼓励了继承遗产，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

尽管实际操作存在重重障碍，但仍有不少业内人士为“住房倒按揭”叫好。中房指数研究院华东分院副院长陈晟表示，“住房倒按揭”是一项新生事物，其存在障碍和缺陷是正常的，应该以宽容的心态看待它。

2007年10月25日17:26  东方早报

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