营改增有利于房地产去库存 对房价影响不大

3月24日下午，财政部网站发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则。兼顾改革与稳增长，政府承诺全面推开营改增试点后，所有行业税负只减不增，预计减税5000多亿元。

德勤华东区间接税主管合伙人高立群接受《第一财经日报》专访时表示，营改增有助于房地产行业减轻税负，尤其是新增不动产抵扣、土地采购成本进项抵扣等政策属于重大利好。她还表示，营改增对房地产行业去库存会有积极影响，但未必直接影响房价。

新增不动产两年抵扣超预期

高立群告诉记者，5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额申报抵扣。这属于重大利好消息，企业的投资愿望受到鼓舞。

新增不动产抵扣不仅仅涉及将被纳入试点的上述四大行业近1000万户纳税人，也涉及近600万户已经纳入营改增试点范围的纳税人，以及更多的原有增值税纳税人。

政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此规定同样适用于2016年5月1日后取得的不动产在建工程，但不适用于房地产企业自行开发的房地产、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

从国际的实践上来看，大多数规定长达近10年的调整期限，例如欧盟，对于不动产资本品，成员国可以制定5年到20年的调整期限，大多数成员国都采取了10年的期限。

高立群表示，之前曾预期新增不动产分期抵扣最长为20年，最终出台方案是2年内可以抵扣，这超出市场预期，而且第一年抵扣比例为60%，也显示政府给企业减税的决心。

毕马威相关人士分析，在营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度，这是我国在增值税税制下巨大的发展，尽管就国际增值税税制惯例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。

土地成本进项抵扣减税负

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定：“房地产企业以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”将土地成本列为抵扣项，有利于房企降低税费。

有分析认为，土地出让金占房企成本近四成，政策的出台有利于降低房企税负，释放营改增红利，对房地产商形成利好。本次政策规定直接按照受让土地时的土地价款作为销售额的抵减项，有效地规避了抵扣凭证的问题。

但是土地成本具体的扣除方式却未明确。因为房地产企业的特殊性，一个项目的销售可能会分多批、持续数月甚至数年，土地成本是在一个月内一次性扣除，还是分摊到每个月里逐月扣除，还需等待后续政策进一步明确。

营改增有利于房地产去库存

高立群说，新增不动产允许抵扣后，大大减轻企业税负。这将鼓励企业投资不动产扩大经营规模，利好商业地产，有利于楼市去库存。业内人士也普遍认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。

新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营改增利好商业地产。

有业内人士表示，营改增后原商业二手房买卖税负有望下降，而企业持有物业抵扣增值税对办公物业去化起到非常重要的作用，未来企业通过持有不动产可以有效降低企业负担，并产生多元的收入结构。这将有利于降低城市销售物业的整体库存。

一二手楼市房价影响不大

营改增不会对一二手楼市价格造成显著冲击。“税收变化对房地产企业利润产生影响，但并不会直接影响房价，因为房价本质上是由供求关系决定的”，高立群说。

克而瑞执行总裁丁祖昱此前接受第一财经记者采访时表示，不是成本决定房价，而是市场决定房价。丁祖昱表示，今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。

两部门公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。

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