养老30年才回本？养老地产忧现金流

　字体小大时间：2014-01-28来源：中国社保网编辑：社保网-夏宇

作为朝阳产业，目前，房企险企等各路资金均瞄准了养老地产这块未来的“蓝海”，但依然未能探索出一个成熟的养老地产运营模式。业内人士测算，从已经运营的养老地产来看，若计算土地及前期投入的建安成本，一个养老地产的资金回收期可能长达30年。而在漫长的回收期之中，万一出现资金链压力，如何保障后续服务跟进，依然是个待解的难题。

去年年底，保利的首个养老地产试点保利和熹会运营“满周岁”。记者探营发现，虽然收费相对公办养老机构高昂，且入住率已达到44%，保利和熹会每月依然面临30万元的运营缺口。据保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京测算，目前保利和熹会每个月的纯运营成本大约在80万元左右，而经过一年的运营，以去年12月的营收情况计算，仍收不抵支，缺口大约在30万元左右。“依照目前的形势，预计到今年年底，入住率达到65%~70%左右，有望达到收支平衡。”

房企：现金流压力较大

国泰君安证券去年年底公布的养老行业专题研究指出，根据联合国预测，2020年，我国60岁以上的老人达到2.42亿人，如果我国“9073”计划能够顺利实施，即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占90%、7%、3%的比例，那么，2020年，将有726万老年人居住在养老机构中，而2012年时仅有381万张床位，这意味着在8年内，每年需要提供43.1万个床位。而若按英美两国养老地产快速发展20年后大约10%老年人入住的比例，每年带来的新增养老建筑面积将是2012年住宅销售面积的6.5%。

收费模式也是五花八门，总结起来不外乎产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。但业内普遍认为，目前仍没有一个模式能够真正作为成熟的盈利模式。而涉足其中的企业无不感觉到巨大的现金流压力。

国泰君安研报举例称，2008年开园的亲和源老年公寓采取会员制模式，缴纳一次性入会费和每年年费便可以入住，目前项目出租为主的模式给现金流带来很大压力，中间一度需要出售部分公寓产权来获得资金回流。而万科幸福汇试点养老地产项目近150套，租售并举，其中“活跃长者住宅”面向市场销售，相较普通商品住宅建造和管理成本更高。

而对于保利和熹会，一位北京养老地产专业人士向记者算了一笔细账：若是把前期保利改建投入的3000万元改造费用、原本建设的土地价格、建安成本等费用计算在内，“会员费+每月租金”模式运营的养老地产需要30年时间才能回本。

险企：养老社区挂钩保单

保险企业也纷纷圈地成立养老社区。目前险企经营养老社区主要有两种方式，一种是将社区的入住资格直接跟养老保险产品挂钩，在规定的年龄入住到养老社区;一种是直接租赁的方式，根据客户入住需求，将社区房屋出租。

据介绍，泰康人寿养老社区入住资格直接跟其养老保险产品挂钩，购买期交或者趸交型养老保险产品，保费达到200万元以上保证有养老社区的入住资格。

合众优年(武汉)养老社区则提供了两种方式让老人入住。一种是直接租用，第二种方式是将养老社区的实物与传统养老保险产品对接，用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。

国泰君安相关人士表示，“险资开发的最大优势在于养老地产可以有效缓解保险资金‘长短错配’的压力，而其他开发商要长久占用资金则可能是致命问题。”

现象

养老社区才开工挂钩保单已开卖

保利地产董事长宋广菊表示，未来10年，保利地产计划建设50个养老机构，每个机构大约200~300个床位。这个宏伟的目标后面，将是一笔庞大资金的付出。上述北京养老地产专业人士告诉记者，如果按上述床位数来估算，50个养老机构最低投入也需要30亿元以上，还没有计算土地的成本。

“如果国家不出台养老地产的优惠政策，未来发展养老地产的资金压力十分巨大。”该人士坦言。巨大的资金压力下，后期医疗、护理等养老服务配套跟进的状况让人担忧。

以出售为主的北京东方太阳城采取开发商逐年回购产权的模式，但后续提供服务并未“达标”，没有看护服务，且整个项目的老年客群仅占三成，和一般房地产项目没有太大差别。而万科幸福汇也被媒体质疑“配套的老年公寓仍未开启”。

而对于险企而言，“画饼充饥”的感觉更明显。“不少险企的养老社区仍处于开工建设阶段，但都已纷纷开始卖挂钩的保单，而且保费价格不菲。对于消费者来说，若看不到成熟社区出现，很难有人真的愿意为未知的社区埋单。”