浅谈“以房养老”政策：以房足以养老吗？

以房养老谁愿做第一个吃螃蟹的人

你愿意抵押你的房子用来养老吗?

对于这个问题，无论是武汉、上海，还是北京、广州，得到的答案大多是否定的。毫无疑问，保监会推出的新版本的以房养老，并没有比银行版的以房养老拥有更多的吸引力。

从表面来看，房子在抵押后降价了，保险公司不会找抵押人索求差价赔偿，而房价涨了，还可以获得相应收益，抵押人做着稳赚不赔的买卖。不过，事实真的如此吗?缺少更多细节与造作标准的以房养老，你敢尝试吗?综合各种新闻报道来看，以房养老试点后，似乎难逃门可罗雀的场面。

从外围来看，我国养老产业空间巨大。根据2010年人口普查的结果显示，我国60岁以上老人占比约为13%，也就是1.74 亿人，以人均每年3万元开销计算，目前养老产业规模在5.2万亿元左右。

不过，人们担心的是，以房足以养老吗?足以支付日常的开销吗?

还没有具体细则之前，可以供我们参考的，只有国外的先例。从美国公开数据来看，2012年反向抵押贷款财产评估价值的均值为25.2万美元，平均借款本金的评估上限为15.8万美元，折价率在60%多。如果按照2012年单笔贷款余额13.2万美元计算，实际相对于房产评估价值的折价率在50%。

平安证券研报称，在不考虑未来房价风险的情况下，如果三、四线城市单处房产价格评估值在40万元，那么利用房产进行反向融资的额度将在20万元左右。如果借款人未来生存年限是20年，每月实际收入不足1000元。显然这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比优势不大。

当老人考虑到以房养老的时候，应该是现有收入难以支付日常生活，可是，多出来不足1000元，对日常生活的帮助并不是特别明显，尤其是假如老人身体不好时，这笔钱更是难以支付相对高额的医药费用。

或许有人会说，此次试点的四个城市，应该房价都远不止40万元，也就是说老人可以获得贷款相对高一些，可问题也随之而来了，房屋估值究竟如何计算，按照政府的最低指导价还是最高指导价?只考虑房屋地理位置和房龄吗?显然，这种房屋估值计算要比购买二手房时所需要的房屋估值计算复杂的多，房子拆迁搬迁如何计算等问题都需要考虑在内。这其中，还有一个问题，那就是考虑所谓的房地产泡沫吗?这些城市虽然房价相对较高，但同样，高昂的生活成本也是生活在这座城市的老人所必须承担的。

其实，绕来绕去，核心问题都只有一个，那就是以房足以养老吗?靠房屋抵押所获得的资金能够支撑起养老产业吗?这些，都有待试点的结果，不过，目前还不知道谁愿意做第一个吃螃蟹的人。

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