2014山东济南试水养老地产项目只租不售

近日，济南出现了首个由房企注资的养老地产项目，该项目以“集中式供养”和“居家式供养”为主，只租不售，通过探索“滚动式”开发模式破解养老地产资金回流周期长的困局。

“到2011年，中国老龄人口会达到13%;到2020年，中国的老龄人口将接近30%”，中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的房产商们觊觎争食。

探索新模式 “居”不是主要目的

记者了解到，市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。

养老社区是一个颇具潜力的市场，但不同于开发普通社区，需要“细火慢炖”。这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售持有运营”的方式运作更为现实。

业内人士认为，未来养老社区模式一定是多元的。老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。

标准起点过高 覆盖面非常有限

目前国内很多开发商在研究养老地产，由于开发养老地产面临的困难太多，一直未有大的突破。养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数。

如果将日本、中国香港和中国内地三个地方的养老地产进行对比，会发现香港的养老地产虽然起步的标准比较低，但是和社会保障体系融合得比较好，覆盖的面就会比较广。日本起步最早，养老地产会和很多方面结合起来，比如老人家到一定年龄会把房子抵押给养老院，根据房子档次的不同选择不同的养老标准。

而中国内地的养老地产由于起步便是和商业地产结合起来，因此商业氛围更浓厚，标准更高，正是由于标准高，能够覆盖到的人群也只能是金字塔尖的那一部分，非常有限。

香港的养老地产中有很多经验值得借鉴，首先安居房中会有强制性老年公寓配比，只能由老年人来申请，建筑设计方面也充分考虑到老年人的日常生活;其次，政府部门会有专门人员来负责养老住宅方面的事情，内地目前还处于倡导阶段，指引性的内容还没有出台，而这些恰恰是需要政府主导的。

期待新政策 助推养老地产发展

《2013-2017年中国产业地产行业运营模式分析报告》数据显示，截至2010年底，全国各类老年福利机构39904个，床位314.9万张，年末收养老年人242.6万人。即“十二五”期间，我们的市场缺口需要在现有规模上翻一番。这让养老地产开始逐步成为各方追逐的投资热点。

对于养老产业的支持政策，仍然仅仅停留在研究阶段。此前就有民政部相关负责人透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已经在部分试点补贴制度。

是启动养老地产快速发展的根本之路，因为它使养老地产投资符合国际资本价值准则。一旦一种项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则，同时又有巨量的消费需求，那么就会像普通的房地产市场一样，不但能吸引民间资金、公众资金，也能吸引国际基金大量进入。在没有政策大突破的情况下，我国养老地产或将通过地产资本跨界进入专业服务领域、政策允许下的商业模式探索以及设计升级等方面进行突破。链 接

国外养老地产经典样本

●美国太阳城

在美国，人们不把老年人称为夕阳，而是叫做太阳。太阳城是美国较大的老年社区之一。太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广潮六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏尝草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画儿。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

●日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭祝老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

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