以房养老推广难：面临观念和产权双重挑战

编者按：“以房养老”是一些发达国家的一种“倒按揭”金融养老方式，在美国、英国、新加坡和加拿大运行较为成熟，我国也将于2014年进行试点运行。但此前，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，南京推行“养老院养老”模式中途“夭折”，中信银行推出“养老按揭”业务两年来，实际效果一般。在当前养老金改革的大背景下，“以房养老”作为社会养老补充的模式能否广为接受并推广仍然面临许多操作问题。

日前，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并于2014年试点运行。“以房养老”计划一出立刻引发了社会关注，政府是在为老人探索一种新的养老模式，还是在扮演“甩手掌柜”的角色？面临养老的老人们能否接受？2014年,“以房养老”是否可以克服多重阻力，顺利推行？人民网记者对老人群体、银行、专家进行调查采访。

反对者多：房子是要给子女的

记者采访几位面临养老问题的老人，他们大多对“以房养老”表示难以接受。

在地铁站卖报一位北京老人说，不知道以房养老是怎么回事。“对于没有退休金的老人来讲是挺好的，但是能不选就不选，国家有最低生活保障，房子是要给儿女的。”

北京朝阳区高碑店村两位老人，面对“以房养老”一脸茫然，闻所未闻， “都有退休金，孩子不管还有亲戚，实在不行还有最低生活保障，可以把房子租出去，怎么也不会把房子抵押出去给银行。”

路上记者随机采访到的两位老人，对“以房养老”模式虽有一定了解，但都反对，对房屋抵押后“老人住哪里”尚不明白。其中一个老人是因为手续繁琐，另一个老人不相信政府能妥善解决养老问题，一边挥手一边说，“政府应该先解决遗产税事儿，80万的起征点太低了。”

观念和制度令各地试点“夭折”

从广义角度讲，“以房养老”有多种操作形式，包括租房养老、分租养老、卖房养老、缩房养老，抵押给银行借款养老，遗嘱托管养老等，而“住房反向抵押养老保险”即“倒按揭”只是其中之一，即通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老补贴，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。

编者按：“以房养老”是一些发达国家的一种“倒按揭”金融养老方式，在美国、英国、新加坡和加拿大运行较为成熟，我国也将于2014年进行试点运行。但此前，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，南京推行“养老院养老”模式中途“夭折”，中信银行推出“养老按揭”业务两年来，实际效果一般。在当前养老金改革的大背景下，“以房养老”作为社会养老补充的模式能否广为接受并推广仍然面临许多操作问题。

日前，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并于2014年试点运行。“以房养老”计划一出立刻引发了社会关注，政府是在为老人探索一种新的养老模式，还是在扮演“甩手掌柜”的角色？面临养老的老人们能否接受？2014年,“以房养老”是否可以克服多重阻力，顺利推行？人民网记者对老人群体、银行、专家进行调查采访。

反对者多：房子是要给子女的

记者采访几位面临养老问题的老人，他们大多对“以房养老”表示难以接受。

在地铁站卖报一位北京老人说，不知道以房养老是怎么回事。“对于没有退休金的老人来讲是挺好的，但是能不选就不选，国家有最低生活保障，房子是要给儿女的。”

北京朝阳区高碑店村两位老人，面对“以房养老”一脸茫然，闻所未闻， “都有退休金，孩子不管还有亲戚，实在不行还有最低生活保障，可以把房子租出去，怎么也不会把房子抵押出去给银行。”

路上记者随机采访到的两位老人，对“以房养老”模式虽有一定了解，但都反对，对房屋抵押后“老人住哪里”尚不明白。其中一个老人是因为手续繁琐，另一个老人不相信政府能妥善解决养老问题，一边挥手一边说，“政府应该先解决遗产税事儿，80万的起征点太低了。”

观念和制度令各地试点“夭折”

从广义角度讲，“以房养老”有多种操作形式，包括租房养老、分租养老、卖房养老、缩房养老，抵押给银行借款养老，遗嘱托管养老等，而“住房反向抵押养老保险”即“倒按揭”只是其中之一，即通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老补贴，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。

“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏说，中国“以房养老”其实是商业性的养老保险补充产品。产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。而无子女老人和“失独老人”则是最合适的群体。

作为从发达国家引进的一种金融养老方式，“倒按揭”在美国、英国、新加坡和加拿大运行较为成熟、普遍，在我国部分城市虽有试点，但效果不佳。

其中，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，当地民政部门曾做过调查，九成左右老人拟将房产留给子孙。南京推行“养老院养老”模式，可谓国内“倒按揭”的雏形，但两年的实践也遭遇“夭折”。

而作为首推“养老按揭”的北京中信银行，2011年10月推出“养老按揭”业务，但历时两年，实际推广效果一般。据中信银行相关部门介绍，“推广阻力主要来自产权期限、实际处置方面的不确定性和中国老年人群体的观念意识问题”。银行工作人员表示，“市场很大，我们还会继续做，但国家需要出台相应政策支持给予支持”。

传统观念和伦理成障碍

对于2014年能否正常试运行，清华大学公共管理学院助理研究员胡乃军表示担忧，“中国人传统的观念和伦理、现行房产制度和市场经济风险都会形成很大的阻力。

“国外子女对老人的赡养义务比较薄弱，老人可以把房子抵押出去获得间接收入。中国有好的家庭伦理观念，子女要赡养老人，老人就是愿意把房子留给子女。”

“房屋产权也是一个大问题，涉及到中国整体的产权制度，这个问题解决了，是很有帮助的。” 胡乃军还说，我国目前推行“住宅用地70年年限”，房产被抵押后，老人身故之时，商品房的使用年限也所剩无几，保险公司和银行等机构普遍担心，依靠剩下的使用年限能否补偿已支付的养老金成本。

胡乃军认为“以房养老”难推另一阻力是市场经济风险，“比如房价波动风险、老人长寿风险、利率波动风险。但经济风险通过技术手段可以解决，最大的问题在于我国的产权制度和伦理道德。政府需要以第三方的角色公正、客观地权衡老人和金融机构的利益，获得双方的认同和支持”。

中央党校国际战略研究所副所长周天勇接受采访时表示，必须改革房屋产权只有70年的制度，最好是永远使用。如果不解决70年房屋产权的问题，“以房养老”于理于法都无法操作。

国土资源部副部长贠小苏虽然表示“宅地70年后续期不影响以房养老”，但在实际中并未有过运用，所以仍然像“空中楼阁”，难以触及。

对于无房或者没有完全房屋产权的，生活在农村或者地里位置不占优势的老人来说，其房子的经济价值难以达到金融机构预期，也难以获得“以房养老”的资格。

对此，第十一届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员贺铿认为，必须遵循自愿的原则。“养儿防老”的传统观念束缚着当前老年人群，不愿将房“抵押”。尚在探索阶段的“以房养老”难以获取老人的信赖，法律、市场等各方面都要配套，在观念上也要有进步。“中国还不富裕，如果老人在老年没有经济来源，把资产、不动产作为养老资源，是很好的办法。”

对于市场风险，贺铿表示：“银行是一个独立的法人，不能出了问题就想到国家，投保的人也是独立的，双方要自愿，国家不能强迫去做，亏了也不能管，这才是市场经济。”

一种可选择的“补充”养老

当前，我国“老龄化”加速，人均寿命不断延长，传统的养老模式难以满足社会现实需要。民政部副部长窦玉沛认为，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。

“应是老人应根据自己情况做出的自发行为”，胡乃军表示，要把以房养老和基本的养老保障、基本养老金制度区分开，住房反抵押养老保险是适合于特定人群的一种商业行为和市场化的机制，只是基本养老保障的一种补充”。

“以房养老”迎合的是小众需求，尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。中央财经大学保险学院教授褚福灵告诉记者：“以房养老仅仅是合适群体的一个选择，不具备普遍的意义，但却是一个可以探讨的方式，不会成为一种主流。”

在争议声中，“以房养老”历经十年上升到国家战略层面，势在必行。就像胡乃军说的，“只是做大做小的问题！”政府有责任权衡各方利益，制定具体可行的政策体系，完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，政府任重而道远。

人社部副部长胡晓义10月21日回应 “以房养老”说，人社部并不负责“住房反向抵押养老保险”制度设计，“国务院提出探索‘住房反向抵押养老保险’试点，主要目的是帮助老年人手中的不动产增强流动性，变成可支配的资产。”胡晓义指出，“以房养老”，仅仅是给有房产有条件的老年人多一种选择，并非基本或主流的养老方式，更不会取代基本养老保险的制度设计。

背景：相关国家“以房养老”政策

加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

美国：“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了 “倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

英国：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。

荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。(据公开资料)

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