以房养老到底靠谱吗

以房养老到底靠谱吗7月1日起，“以房养老”保险开始在京沪穗汉四地试行●记者发现，“以房养老”百姓疑虑较多，保险公司亦有棘手之处●相较国外成熟的“以房养老”模式，国内做法有待发展和完善

调查：你接受“以房养老”吗？

7月7日下午，郑州市未来路工商银行储蓄点，50岁的张淑真一边等待叫号办业务一边打电话，“我打算买套小房子，等我老了，就靠房子养老。”

靠房子养老，是否就是刚步入试点城市的“以房养老”呢？

7月1日，北京、上海、广州、武汉四地正式开展“老年人住房反向抵押养老保险”。之前，保监会新出台的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)显示，将于7月1日起至2016年6月30日，在上述四个城市开展住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”模式正式开启。

所谓“以房养老”，据业内人士解释，通俗地说，即拥有房屋完全产权的老年人，将自己的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至过世；老人去世后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

作为一种保险新产品，“以房养老”的市场宣传似乎并不给力，很多受访者不清楚“以房养老”的具体内容。

“把自己房子抵押给保险公司，再按月领取养老金？”听完记者关于以房养老的简单介绍，张淑真反问：“靠谱不？每个月能给多少？够我将来一个月的最低生活费不？”一连串的疑问令她连连摇头，“不如把自己的房子租出去，靠租金养老，这样心里还踏实点。”

对于公职人员来说，以房养老也许不是首选。52岁的李女士在省直一家二级机构工作，她按时缴纳社保，退休后预计每月将领到2000多元的退休金。李女士坦言自己的现状不需要她抵押房子获取养老金。

也有一些市民对此养老模式“点赞”认同。网友凯拉认为现在中小城市里，很多人都有二三套房，老人的房子用来给自己养老很合适。还有一位老人表示自己和先生去世后，房子留给坚持独身的儿子，晚年儿子只能选择以房养老。

相较之下，大多数人对“以房养老”反应并不热烈，持怀疑、观望态度较多。而在新浪调查中，一项关于以房养老的调查结果显示，高达63%的被调查人明确表示不会选择“以房养老”，接近60%的人不同意父母“以房养老”。

百姓顾虑：怕人没了房子也没了

与保险公司以往推出的其他新险种不同，“以房养老”引起了人们更多的顾虑和质疑。

张淑真来自漯河市，目前在郑州尚无住房。她算了一笔账：目前楼市促销力度很大，买一套小户型的新房，首付只需5万元左右，余款银行按揭。等自己将来不再工作后，她可以将此房出租，按现在的租房价格来算，每月租金预计在2000元月左右。“以后租房的价格肯定只涨不落。”她说，再加上自己参加了城市居民医疗保险，也买了相关的商业养老保险，这样算下来，以后的养老金来源还比较稳定。

“靠房子租金生活，就是以后人没了，我的孩子还能落套房子。要是抵押给保险公司，那人没了房子也没了。”张淑真说。

跟张淑真想法类似的市民不在少数。中国人喜欢说文解字，“家”的意思是什么？头上有屋瓦,地上养着猪(豕),这便是家。有了房屋，便有了家。而这个房屋，有着传递亲情的意义。“如果我把房子抵押出去，子女们会没想法？我也觉得心不安。”一位老者笑着说。

除了无法逾越的传统观念，人们对以房养老还有实际操作过程的疑虑。一位受访者表示如果买了以房养老的保险后，第二年即发生意外去世，“这个账怎么算？”

关键是，房子如何估值才能让个人和保险公司皆能接受？假若一套50平方米、房龄40年的住房参保，估值30万元左右，每个月能返还个人多少养老金？老人将房子抵押之后，何处安身？返还的养老金能否供老人入住养老院或者租住其他房屋？

于是有业内人士建议，居住在城市，独居老人或者无子女老人比较适合以房养老。

但这类人群同样有顾虑。83岁的王先生是省审计厅的离休干部，老伴在3年前去世，儿女都在国外定居，王先生现居170多平方米的房子。对于王先生来说，他的情况十分符合以房养老的政策要求。然而，他却有自己的考虑。首先，自己每月的养老金足够个人生活开销。其次，他最担心的是如果将房子抵押给银行或保险公司，觉得自己亏损较大。“再说自己年事已高，还能领取几年养老金呢？”

保险公司：期待尽早出细则

“新政策刚出台，群众对以房养老有误解或者担心很正常。”7月12日，中国人寿保险公司河南省分公司一位负责人表示，有些人的担心其实是因目前详细规则尚未出台而致。

这位负责人解释说，从保监会出台的《意见》来看，以房养老试点产品有两类，一是参与性产品。是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定投保人和保险公司共同分享；二是非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

“如果客户在投保期间病故，按照第一类产品规定，抵押房屋以及增值部分归保险公司所有；按照第二类产品来执行的话，余下的抵押房屋价值归客户的继承者所有。”

相较于老百姓的顾虑和担心，“以房养老”产品如何设计出炉，对保险公司的考验可能更为严峻。

在产品设计过程中，保险公司同样遭遇房屋价值评估问题。如何正确评估到手房屋的价值？毫无疑问，保险公司是讲究利润的商业企业，它将首先考虑新产品推出后自己的盈利模式。

实际上，假若一套上世纪70年代的房改房参保，保险公司不仅要拿出客观的房屋评估值，并得到客户的认可，还必须考虑此套房屋在市场上有多大的交易价值，以保证保险公司在支出养老金和得到收益之间保持平衡，并有相对利润。“以房养老具体运作起来，肯定会遇到有些愿意投保的旧房子被保险公司拒绝的现象。”一位业内人士说。

另一个无法回避的事实是，谁来评估房屋的价值？第三方市场评估房屋体系是否成熟？这都是业内不得不面对的问题。

最让人头疼的还有中国未来的房价走势，这是保险公司精算师们无法准确计算的问题，但却直接影响到房屋价值的具体评估。

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