李连芬：以房养老政策的两点误读

李连芬：“以房养老”政策的两点误读6月17日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点，旨在鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径。老年人住房反向抵押养老保险俗称“以房养老”，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》发布伊始，引起社会各界广泛关注和热议，甚至引发大量质疑。然而，“以房养老”政策受到质疑部分原因，是社会对“以房养老”政策存在误读，以下两点较为突出：

误读之一：“以房养老”不如出售房产或出租住房养老

实际上，“以房养老”可以在某种意义上理解为出售房产养老，但其与一般的出售房产存在较大差别。第一，“以房养老”不是一次性出售房产，而是分期出售，出售期限为合同签署日至老年人身故，身故之前将持续获得养老金现金流；第二，“以房养老”期间，老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，而出售房产或出租住房养老期间，老年人必须放弃住房的使用权，另谋其他住处；第三，“以房养老”是反向抵押业务与终身养老年金保险有机结合，保险公司依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧，无形中提高了老年人的潜在长寿收益；第四，“以房养老”期间，保险公司除了支付一定养老金以外，可以提供养老、护理、医疗甚至养老社区等方面服务，将改变传统的单纯现金养老模式，有利于促进养老服务产品多样化，更好地满足不同老年人的养老需求。

误读之二：“以房养老”将减少子女继承的资产

实际上，资产有多种存在方式，通常分为流动资产和固定资产，而“以房养老”是把固定资产转化为流动资产，固定资产和流动资产都有价格波动的风险，但不同类型资产转换本身一般不会引起资产贬值。第一，“以房养老”期间，老年人可以获得一定数额养老金，除了满足自身养老需求之外，多余部分同样可以馈赠子女，反之，尽管房产未来可以遗赠子女，但子女需要承担老年人的养老责任，满足老年人养老金不足之需；第二，老年人愿意把房产作为遗产留给子女的一个重要原因是近些年住房价格高速上涨，房产成为资产保值增值的重要手段之一，但目前房地产市场正处于调整期，住房价格非但不会持续高速上涨，甚至存在价格下跌风险，对老年人而言，“以房养老”一方面可以锁定房价下跌风险，当房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用时，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿，另一方面，无论是参与型产品还是非参与型产品，抵押房产价值增值部分将部分或者全部归属于投保人，其身故后房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有。

综上所述，“以房养老”作为一种金融创新产品，实质是房产证券化，一方面可以盘活老年人房产存量，为老年人养老提供一定额度的持续现金流，另一方面可以为老年人提供养老、护理、医疗等方面服务，让老年人享受传统的居家养老的同时，提高老年人生活品质。

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