上海现住房反向抵押养老保险案例打破以房养老僵局

在老龄化社会已经到来的当下，“以房养老”——一个看上去很美的养老选择，已经不是什么新名词，却总是面临“雷声大、雨点小”的尴尬。

今天，记者从上海市东方公证处获悉，自从2014年中国保监会在全国4大城市开展以房养老保险试点以来，该公证处已完成了本市首例住房反向抵押养老保险公证案例，截至目前，上海共出现了8例该类公证的案例。这是否意味着“以房养老”出现“破冰”趋势？

单身老人想得开

拿房换“活”钱晚年更宽松

“拜托帮帮忙，快点帮我早点把手续办好吧。手头宽松了，我就可以实现周游世界的梦想了。”在东方公证处，一名看上去比实际年龄小不少的七旬老太正催促着公证员，希望帮她尽快办理住房反向抵押养老保险公证业务。

据了解，这位老人独居没有子女，听说有可以拿房子换“活”钱的养老业务，就和保险公司签订了相关合同，并来到公证处办理遗嘱公证等手续。“我把房子倒按揭后，每个月可以多一笔收入。我一直喜欢旅游，这下可以实现周游世界的梦想了。”

另一名老先生同样谈笑风生来到公证处，办理养老保险的公证。这位老先生60多岁，原来是名曲艺演员，一直单身。他说自己退休后经常四处参加公益演出，开销不小。通过这种反向抵押房产的方式，既可以住在自己家里养老，也可以多一笔养老补贴，何乐而不为？

房子究竟可以抵押多少呢？举个例子：有对七旬夫妻，反向抵押了一套价值200多万元的房屋，夫妻俩每月各领取3000余元的养老保险金。

反向抵押养老保险

打破原先“以房养老”僵局

“以房养老”的理念源于西方，进入中国也有多年，但一直难有实质性突破，多数地方至今都没有打破“零记录”。

记者了解到，让“以房养老”难以飞入寻常“老人家”的一个重要原因，是因为：在中国，最初推行的“以房养老”方式，主要是指老人将房屋反向抵押给银行等金融机构，在老人身后房屋产权归金融机构所有。由于中国人传统观念一般要房子把留给后代，再加上今年来中国不少区域房屋升值较快等因素，鲜有成功案例。

为了助推“以房养老”，经过中国保监会批准，我国首款保险版“以房养老”产品由一家人寿保险正式推出，也是目前唯一的一家“以房养老”保险产品，目前在北京、武汉、上海和广州4大城市试点。

和最初推行的产品最后将房屋产权“收走”不同，这款产品主要针对年龄在60周岁至85周岁之间、拥有房屋完全产权的老年人。老人可以自愿将房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故。

老年人身故后，有两种选择，一种是保险公司可获得抵押房产处分权，对房屋产权进行销售、出租或者拍卖，处分后所得先用来偿还所有保险费用，剩余房屋价值部分由老人生前遗嘱指定的受益人继承。另一种是老人指定的继承人可以在保险公司处分房产之前，选择清偿所有保险费用后继承房屋产权并赎回抵押房屋。

已在4个城市试点

有人接受但目前推广不易

记者了解到，由于这种反向抵押养老保险方式中，老人仍拥有房屋产权，并可以在身后可以转移给继承人，获得了一些人的认可。据统计，除了在上海已经有成功案例外，截至今年3月31日，全国4个试点城市已有58户、77人投保。

东方公证处公证二部部长陈加友告诉记者，目前选择接受这种反向抵押养老保险的，基本上都是“上无下无”老人——即上无老人、下无子女，或子女在国外独居或孤寡老人。老人指定的收益人各有不同，有指定给国外子女、侄子、外甥女的，也有指定给老同事、朋友的。根据老人年龄、抵押房屋价值等情况，老人每月可以得到几千元到上万元不等的养老保险金。

由于是新生事物，尚需“摸着石头过河”，公证处提醒老人：在签合同前要看清相关条款，避免日后发生纠纷。比如，应在保险合同中约定好，老人只要在神志清醒时，经过合法程序可以更改遗嘱中的受益人。同时，也应在合同中为未来可能发生的变化留有余地。比如，如果老人指定的受益人先于老人去世怎么办；夫妻双方有一方先去世、房屋产权情况发生变化怎么处理等。

分析遇冷原因

要真正保障好老人的权益

根据联合国确立的相关标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%时，该国家或地区即进入老龄化社会。目前，我国人口老龄化速度加快，但不少老人却未富先老。为此，在传统的家庭养老方式之外，诞生了“以房养老”的新尝试。

尽管反向抵押养老保险开始出现突破，但是从比例上来看，愿意选择这种养老方式的老人还是沧海一粟。从金融机构方面看，多数对这项业务持观望态度，尤其是去年下半年上海房价大幅上涨以来，该项业务基本处于停滞状态。加上法律、监管层面的模糊真空，使得看上去很美的“以房养老”，在中国依然遇冷。

据介绍，美国“以房养老”实施初期也成效不佳，主要是因为老人平均寿命拉长，银行担心支付的生活费超过房产抵押的价值，不愿加入；后来有关部门介入，支付超过贷款额度的生活费，接受度才提高。同时，在美国，有相关法律、还有政府的“金融消费者保护局”，对全国参与住房反向抵押的投资者权益进行保护。“以房养老”要真正让人们接受，还需要全社会各方合力推进，真正保障好老人的权益，让老人们无后顾之忧地选择这种养老方式。

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