养老倾斜政策

为吸引更多社会资金投入，盘活市场，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》中为扶持产业发展提供保障，要求国土部门出台相关土地供应的倾斜政策。

《意见》中提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地;营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。中国健康养老地产服务联盟官方微信公号“健康养老地产”jkyldc 专注养生养老地产，医养健康地产和养老产业。土地出让(租赁)计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。新政指出，对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

另外，为鼓励租赁供应养老服务设施用地，降低营利性养老服务机构的建设成本，《意见》提到，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。

我国养老产业存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，产业发展一直处在初期阶段未能有所突破，养老产业中存在擅自改变土地用途、容积率的方式进行房地产开发等问题。《意见》中明确了对养老服务设施用地的监管，要求不得改变规划确定的土地用途。出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权，但以划拨方式取得的建设用地使用权应补缴相应款项后方可优先受偿。

新政规定，养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定;以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

对于营利性养老服务设施用地，新政明确应当以租赁、出让等有偿方式供应。为降低营利性养老服务机构的建设成本，新政称，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准。

同时，新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。

此外，新政鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

在拥有较高投资回报率的郊区或农村开发养老项目被业内认为最具空间，然而，关于利用集体建设用地兴办养老服务设施的内容，《意见》中涉及不多，其中提到“对于民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构，可以依法使用农民集体所有的土地”。

四类开发机构，两种经营模式

目前国内主要有传统地产开发商、保险资金、地方政府与慈善基金和外资机构等四种养老地产的开发机构，以远郊或景区的地产开发为主导，嵌入老年配套服务。主要采取“销售住宅+持有配套”和“长期持有”两种运营模式，前者的盈利前期靠物业销售，后期靠物业出租;后者的盈利前期靠会员卡销售，后期靠物业出租和政府补贴。长城证券认为采取何种模式主要源于土地性质的不同。

盈利途径与能力

养老地产盈利主要有三种途径：赚土地的钱，以养老地产的名义获取廉价土地，本质是房地产开发;赚房子的钱，通过养老配套的完善，打造差异化形象和销售卖点，提升物业价值;赚服务的钱，以养老服务和设施作为核心经营收益，本质上是养老服务经营。销售策略的养老地产，盈利能力的弹性在于土地成本;以持有为主的养老地产，投资回收期普遍在10~15年，年投资回报率8~10%。

险资或成主导

养老地产长城证券认为更倾向于“类商业地产”，本质是服务业，开发重点在于打造养老产业链。展望未来的开发主导机构，长城证券认为险资是养老地产的天然结合物，长期投资模式满足投资回报长期和稳定性的需求，更有可能对接整个养老保险体系;传统房地产开发商有效路径是整合养老服务资源或与专业养老服务商合作;专业的养老服务提供商依靠整合养老服务和机构资源，以轻资产运营方式复制模式和输出管理，塑造养老服务品牌。

供给侧改革又吹响新号角，这次聚焦的是消费。

最近两天，国务院连发两文力挺消费新供给。11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，11月23日又发布《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》。

著名消费专家赵萍告诉笔者，到2020年要实现全面小康，要从供给的方面进行改革，通过需求牵引来促进投资结构的变化，最终实现产业结构的优化，那么消费的地位就显得比以往更加重要。她表示，随着消费的转型升级，对于实体消费需求增速将会放缓，对于服务类消费需求将会增多。因此将会出台新的政策、修改老的政策来加速消费结构的升级，引导商品消费向服务消费的转变。

养老医药市场将超2万亿

此次国务院文件中，养老和医疗再受政策倾斜。

新发布的文件中明确要取消对社会办医的不合理限制，加快形成多元化办医格局;鼓励养老服务与相关产业融合创新发展，推动基本生活照料、康复护理、精神慰藉、文化服务、紧急救援、临终关怀等领域养老服务的发展。

《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》要求，强化养老、健康等领域关键标准制修订。据全国老龄委的数据，中国老年人市场的年服务需求到2050年左右，将达到5万亿元。但我国在养老产业上只能算刚刚起步，还有很多难题需要解决。“现在全国有4万家养老机构，民营养老机构床位空置率48%。这就是当前中国养老机构的现状。”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说。

国务院此次还明确，要引导社会力量举办养老机构，通过公建民营等方式鼓励社会资本进入养老服务业，鼓励境外资本投资养老服务业。11月23日发布的我国首部智能养老蓝皮书指出，老年人养老其实不单单意味着生活照料，老年人的身体包括心理健康等都需要予以关注，养老离不开医疗，医疗保健和养老结合是养老的趋势。

而就养老与相关产业融合方面，前述蓝皮书认为，我国科学技术不断进步，科技在服务领域的应用日益广泛，国家也出台了多项政策以支持、引导社会方方面面投入科技开发、科技养老中来。蓝皮书认为，伴随着社会大分工和劳动成本的上升，选择智能化养老成为必然的趋势。根据东吴证券报告测算，目前养老医药市场规模约为7000亿元。5年内，市场将迅速扩容至1.36万亿元，几乎是2015年的2倍。而10年内，市场规模则将达到2.4万亿元，达到2015年的3倍。

国家在“养老服务+医疗”领域有哪些支持?

近日，国务院办公厅转发国家卫生计生委、民政部、国家发展改革委、国家中医药局等部门《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》，全面部署进一步推进医疗卫生与养老服务相结合，满足人民群众多层次、多样化的健康养老服务需求。意见明确要求：充分发挥中医药(含民族医药)的预防保健特色优势，大力开发中医药与养老服务相结合的系列服务产品。

《意见》提出，到2017年，医养结合政策体系、标准规范和管理制度初步建立，符合需求的专业化医养结合人才培养制度基本形成，建成一批兼具医疗卫生和养老服务资质和能力的医疗卫生机构或养老机构。到2020年，符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立，医疗卫生和养老服务资源实现有序共享，覆盖城乡、规模适宜、功能合理、综合连续的医养结合服务网络基本形成，基层医疗卫生机构为居家老年人提供上门服务的能力明显提升。

《意见》明确了五方面重点任务，一是建立健全医疗卫生机构与养老机构合作机制。鼓励养老机构与周边的医疗卫生机构开展多种形式的协议合作。养老机构内设的具备条件的医疗机构可作为医院(含中医医院)收治老年人的后期康复护理场所。鼓励二级以上综合医院(含中医医院，下同)与养老机构开展对口支援、合作共建。二是支持养老机构开展医疗服务。养老机构可根据服务需求和自身能力，按相关规定申请开办老年病医院、康复医院、中医医院等。养老机构设置的医疗机构要符合国家法律法规和卫生计生行政部门、中医药管理部门的有关规定，依法依规开展医疗卫生服务。卫生计生行政部门和中医药管理部门要加大政策规划支持和技术指导力度。三是充分依托社区各类服务和信息网络平台，推进基层医疗卫生机构和医务人员与社区、居家养老结合。四是鼓励社会力量兴办医养结合机构。在制定医疗卫生和养老相关规划时，要给社会力量举办医养结合机构留出空间。按照“非禁即入”原则，凡符合规划条件和准入资质的，不得以任何理由加以限制。五是鼓励医疗卫生机构与养老服务融合发展。提高综合医院为老年患者服务的能力，提高基层医疗卫生机构康复、护理床位占比，全面落实老年医疗服务优待政策。充分发挥中医药(含民族医药，下同)的预防保健特色优势，大力开发中医药与养老服务相结合的系列服务产品。

《意见》强调，中医药管理部门要研究制定中医药相关服务标准规范并加强监管，加强中医药适宜技术和服务产品推广，加强中医药健康养老人才培养，做好中医药健康养老工作。

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