以房养老”保险将在四城市推出试点

1、“以房养老”保险争议中落地 将在四城市推出试点

虽然有所争议，但在国家政策的支持下，住房反向抵押养老保险——“以房养老”终于还是落地了。记者日前从幸福人寿获悉，该公司日前开发的“幸福房来宝老年人住房方向抵押养老保险(A款)”已经获得保监会的审批通过，并已在北京、上海、广州和武汉四个城市推出试点。

所谓“以房养老”，简单地说，就是投保人以自己的房产作为抵押，从保险机构获得养老金，同时继续居住在自己的房子里。投保人过世之后，保险机构获得处理抵押房产的权利。通过这个方法，可以让那些“抱着金饭碗”但又收入微薄的老人能够获得足够的养老金，体面地生活下去。

幸福人寿方面透露，此次发售的“幸福房来宝”产品，其设计初衷也是为了让愿意居家养老的老人群体多一种选择。所以在试点期间实行“三优先”的原则，孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体可以优先购买该保险。

北京晨报记者了解到，为了减少百姓对“以房养老”的忧虑，幸福人寿在开发“以房养老”产品时，也在极力避免引起更大争议。据悉，“幸福房来宝”这款产品属于非参与型以房养老产品。也就是说，保险公司在与老年人签署协议时，已经在其领取养老金额里考虑房屋预期增值收益，保险公司并不参与分享房产增值收益。

此外，对于市场普遍担忧的房价下跌风险，幸福人寿的这款产品也对客户风险实行了规避。只要投保人购买了这款产品，那么就可以终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。此外，保险公司还在一定程度内承担投保人长寿带来的超额给付。

对于“以房养老”这个全新的业务形态，幸福人寿方面也并非没有忧虑。北京晨报记者了解到，在北京、上海等四城市进行试点之后，幸福人寿还将总结经验，对产品进行改善。而据保险业内人士估计，“以房养老”的落地，或许将为保险行业参与养老产业打开一扇新的窗户，养老保险只是第一步，接下来更多的服务可能被嫁接上来。

2、房贷新政各地落实“大不同” 8字头利率成主流

3月末，央行、住建部、银监会联合发文松绑二套房贷款政策，将二套房首付比例最低降至四成。对于房贷新政的落实，中国证券报记者采访时发现，目前各地银行反应“大不同”，北京、上海等一线城市表现积极，但其余地方则反应相对“淡定”。

银行业内人士表示，房贷新政全面落实尚需一段时间，但可以肯定的是，银行不会采取“一刀切”策略，在实际操作中银行将根据不同区域、不同类型的客户，灵活设定相应比例的首付要求来控制风险。

中国证券报记者了解到，3月末房贷新政出台之后，各地落实进度不一，但北京、上海等一线城市的反应显然更加积极。9日，上海公布最新的公积金贷款新政，上海调整后的公积金政策为，购首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元;补充公积金上限再增10万元、20万元。

而记者走访多家商业银行时发现，目前北京市多家银行首套房利率折扣最低能达到8.8折，个别外资银行甚至能到8.5折，而上海地区甚至有银行开出了7折利率的地板价。融360监测数据显示，目前北京共有6家银行执行新政。此外，随二套房首付比例一起降低的还有首套房贷款利率，首套房8.8折开始成为主流。二套房方面，尽管房贷新政降低了首付门槛，但二套房贷款利率尚未松动，各家银行普遍维持基准上浮10%。

对于各地房贷新政落实的“大不同”，银行业内人士坦言，考虑到各银行战略定位不同，未来房贷政策不会“一刀切”。比如银监会曾提示，三四线城市的房地产信贷风险需高度关注。而长三角、四川、内蒙古等地按揭房贷违约风险也呈现升温趋势，这些因素使得银行在制定政策时将保持审慎、保守的态度，二套房贷款政策的放松程度或有限。

链家地产市场研究部张旭表示，近几个月以来连续的利好政策，一方面极大改善了各方对于房地产市场的预期，另一方面推升了买卖双方的入市热情。尤其是房贷政策的宽松，其效果直接作用于贷款成本，促使购房成本有所下降。根据链家地产市场研究部统计，经过连续两次降息后，3月，北京市购房商贷平均利率降至5.32%，较2014年利率高位时期下降1.17个百分点(2014年8月购房商贷平均利率为6.49%)。

3、严格划定永久基本农田 扎紧耕地保护的“篱笆”

有的认为是从原有基本农田中挑选一定比例的优质基本农田作为永久基本农田，有的认为将城镇周边、交通沿线的基本农田作为永久基本农田。在此，我们有必要进一步统一认识，永久基本农田是按照一定时期人口和经济社会发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定不得占用的耕地，就是对法律规定的基本农田实行永久保护、特殊保护。一经划定，在规划期内必须得到严格保护，除法律规定的情形外，不得擅自占用和改变。

随着“四化”同步推进，现在加上“绿色化”，是“五化”同步了，尤其是推进新型城镇化和生态文明建设战略的深入，永久基本农田的内涵和功能进一步丰富，它不仅仅是为满足保障国家粮食安全的需要，而且要适应多元目标和功能的需求：保数量、保质量、保生态“三位一体”，保资源、保节约、保权益“三保并重”。从生产功能来看，永久基本农田是耕地中的精华，划定一定数量的基本农田实行永久保护，是保证粮食生产、保障粮食安全、促进农业现代化发展的根本;从空间功能来看，永久基本农田一经划定，不得随意调整、占用，这条“红线”将引导各地走串联式、组团式、卫星城式的新型城镇化发展道路，逐步形成合理的空间开发格局，防止城市无序扩张;从生态功能来看，永久基本农田是自然生态特别是农业生态系统重要组成部分，发挥着湿地、绿地、景观等多种生态功能，是生态文明建设的需要。此外，划定、管好、建好、保住永久基本农田也是维护农民权益、传承农耕文化的迫切需求。

在规模上从大城市到小城镇，由大到小、自上而下，逐级推动。首先做好106个重点城市周边永久基本农田划定工作，随后其他城市由各省(区、市)参照两部制定的关于106个重点城市的分析评估方法及核实举证要求等，同步开展相关工作。106个城市是国务院审批土地利用总体规划和建设用地的重点城市，包括直辖市、省会城市、计划单列市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的人口50～100万的城市，其城市规模大，建设用地需求大，城市周边耕地被占用压力大。从这些城市着手作用明显、

在整个过程中必须充分运用现有的成果和现代化的技术手段，如最新的遥感影像图、土地利用变更调查成果、耕地质量等别调查与评定、县域耕地地力调查与质量评价成果、土壤地球化学调查以及土地整治与高标准农田建设项目验收等成果，准确摸清底数、查清潜力，确定应划未划的优质耕地的数量和位置，确保永久基本农田划得实、划得准。

在规划调整完善前，要先行完成城市周边永久基本农田划定任务。各地要梳理出应划未划永久基本农田的耕地数量、质量和分布情况，重点是做好城镇周边永久基本农田划定潜力的分析评估，查清现状基本农田中不符合要求的地类，为规划调整完善提供基础依据。城市周边永久基本农田划定方案，必须纳入同级规划调整完善方案。

第一，城镇周边永久基本农田划定要结合城市开发边界“抢先机，优先划”。第二，发现基本农田存在不符合要求的地类要“改到位，补充划”。今年第五次部长办公会议要求，土地利用总体规划调整完善要与永久基本农田划定工作统筹推进，要把永久基本农田划定作为土地利用总体规划调整完善的前提条件，把土地利用总体规划调整完善作为永久基本农田划定重要抓手，永久基本农田划定验收合格后才能启动规划调整工作。王世元副部长在去年召开的土地利用总体规划调整完善视频会上指出，规划的调整完善要坚持数量质量并重，确保把优质耕地和经过土地整治的其他耕地优先保护起来，绝不能用劣地、坡地、生地来滥竽充数，切实把耕地和基本农田管严、管实、管到位。

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