2014上海宣布普通住宅价格标准上调

上海普通住宅价格标准上调 外环外受益新盘翻番

11月13日，上海宣布自11月20日起调整普通住房标准，最新标准为内环内总价低于450万，内外环低于310万，外环外低于230万。据乐居测算，价格标准调整后，外环外新房中普通住宅占比超四成，受益面翻番。

此前标准为2012年3月制定，价格标准内环内低于330万，内外环低于200万，外环外低于160万，调整前后价格涨幅为内环内36.4%，内外环55%，外环外43.75%，远高于近两年上海房价平均涨幅。

2005年至今上海普通房标准调整表

根据CRIC监测数据，今年1-10月上海内环内、内外环间和外环以外新房成交均价分别为61048元/平米、42299元/平米和20220元/平米，调整后各环线普通住宅最大可购面积：内环内73.7平，内外环间73.3平，外环外113.7平。此前最大可购面积则为：内环内54平米，内外环间47平米，外环外79平米。

上述数据显示，价格标准调整后，上海商品住房(包括新建商品住房和二手存量住房)交易环节中的普通住房比重将有一定幅度的增加。但外环之内存在普通住宅的可能性仍旧不大，外环外受益程度最大。

据乐居测算，在上海外环外在售的440个楼盘中，以最低总价低于230万的宽松标准计算，普通住宅占比由原来的2成增至4成，受益面翻了一番。

此外，标准调整后，上海普通商品住宅的成交量也全线上涨，其中外环外的涨幅最为明显。据德佑地产数据，2014年1月1日—11月12日，按原先的标准来看，成交中符合普通住宅标准的商品住宅套数占比为40.8%，调整之后，占比迅速上升至70.7%，超过7成的成交量达到了普通住宅的标准。总体来看，新标准执行后，今年普通住宅的成交量占比达60.9%，而原先仅有33.5%，比重几乎翻番。

德佑地产研究部总监陆骑麟认为，此次普通住宅标准的适时的放开，也是符合市场的呼声，从930的央行房贷新增的细则和上海的公积金政策细则来看都提到了普通住宅，那么上海的普通住宅数量相对较少，政策无法较大范围的顾及到普通的刚性需求，标准放宽也是配合前面的房贷政策，未来上海的普通住宅数量势必会明显的增加，不仅内环内以二手房为主的普通住宅增加显著，而外环外新房中的普通住宅比重也会大大提升，对于房贷新政起到如虎添翼的作用，有利于购房需求的释放，从而刺激市场的成交，未来半年内的全市房地产的成交必然会有明显的增加。

除价格标准调整之外，普通住宅容积率和面积标准没有变化。调整之后，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：(一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;(二)单套建筑 面积在140平方米以下;(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线 之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

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