住房公积金2014新政细则解读

公积金新政细则解读 贷款额度调整有限效果待观察

公积金贷款政策连续两天释放松动信号。10月14日，央广网、央视相继报道，住房建设部、财政部、中国人民银行近日发布通知，要求各地提高住房公积金使用效率及贷款发放率。通知中值得关注的规定是，职工连续足额缴存住房公积金6个月及以上的可以申请住房公积金个人住房贷款，对曾在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存小于6个月的，可根据原缴存地缴存证明合并计算。

  通知还要求，住房公积金个人贷款发放率低于85%的设区城市要适当提高首套贷款的额度;同时，各地要实现住房公积金存缴的异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，职工可以持就业地所出具的缴存证明向户籍所在地申请住房贷款。

  此外，住建部在通知中责令地方公积金管理中心要加大工作力度，房地产企业也不得拒绝住房公积金的使用。

  与此同时，南京住房公积金中心表示已收到通知，并将研究执行公积金新政。

  住房公积金连续两天释放新政，哪里变了?

  10月14日发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，是三部门连续第二天公布的公积金新政。此前一天，住建部、财政部及央行联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。

  记者了解到，目前，在部分城市中，申请住房公积金贷款主要涉及的费用为评估费和担保服务费。担保服务费自2009年3月调整为按贷款额的3‰收取(最低收费300元);按抵押物评估价值的3‰收取，最低收费300元，最高收费1500元;此外，目前的强制性保险费用约为三四千元。这几项费用占总房款的比例并不大。

  而据南京公积金管理中心相关人士介绍称，涉及公积金个人住房贷款的相关收费，南京早在多年前便已取消，因此，此次全国范围内的调整对南京并无影响。

  今日发布的《通知》规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月及以上的可以申请住房公积金个人住房贷款。而当前大部分城市公积金贷款买房条件为：正常缴存公积金12个月以上，且买房时要处于缴存状态;现更改为连续缴足6个月，“准入口”明显放松。

  实际上，南京目前正在执行的政策便是连续缴存6个月即可申请贷款，对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算;但必须要连续缴存，不能断月。

  此外，首套房公积金贷款额度也有望提高。《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。而南京市目前公积金贷款额度要求为，商品房、自管产、经济适用住房，贷款额度不超过购房总价的80%。一方缴存公积金的职工，最高可贷额度为30万元;夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度为60万元。

  更值得一提的是，《通知》亦要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

  贷款额度调整空间有限 异地互认效果待观察

  继“限购”“限贷”相继松绑之后，以“公积金”为突破口的救市第三波浪潮呼之欲出。

  南京房地产促进会秘书长张辉对公积金新政解读到，首先，连续缴存6个月可贷公积金，比现行连续缴存12个月缩短了一半，有利于扩大公积金贷款人群的受益面，尤其是工作时间不长的大学毕业生;其次，推进异地互认和转移，支持异地贷款，有利于为工作流动和异地置业、回乡置业的人群提高贷款支持，刺激和挖潜需求。

  不过，在实际执行中，地方出台配套性细则并执行《通知》并不容易，市场作用有待观察;尤其是“适当提高首套自住住房贷款额度”这一要求，由于住房公积金额度有限，公积金贷款额度调整幅度不会太大。

  以南京为例，南京市住房公积金管理中心发布的公告显示，2013年，全市共归集住房公积金150.88亿元，提取住房公积金94.70亿元，占当年归集额的62.77%，其中：购建住房和还贷等提取74.67亿元，离退休和离开本市等销户提取20.03亿元。2013年，全市共发放住房公积金贷款183.84亿元，贷款回收44.71亿元。截至2013年底，南京住房公积金历年归集余额为434.46亿元，贷款余额461.94亿元，存贷比为1.06:1，公积金蓄水池仍然处于吃紧的状态。

  从异地公积金贷款放款来看，尽管早先有城市也曾经试行过异地公积金贷款，但由于操作手续繁琐且额度不高，选择的购房者并不多。记者了解到，目前，南京尽管已经认可外地公积金缴存记录，但异地贷款还不行;在南京缴纳公积金的市民，在外地购房时，还无法动用南京公积金。

  “异地贷款无法大规模实现，最主要的原因是目前住房公积金都是属地化管理，各地的管理和资金都是封闭运行的。而且，住房公积金缴纳的背后各地差别非常大，很难实现全国随地提取、申请贷款，因此全面落实难度很大。”有业内人士向记者表示。

  由于贷款额度提升幅度有限，加之异地贷款很难大规模落实，此次公积金新政被认为不会对楼市产生较大冲击。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，三部委出台的公积金新政对于购房者降低购房成本、提高购房能力等方面有利好，但作用有待观察。

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