专家解读广州最严公积金新政

最严公积金贷款新政通过 限贷一次

广州市住房公积金管理委员会11日将召开会议审议两度征求公众意见的《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》。在其公积金中心向管委会的请示文件中表示，二次依然不能贷，且今年贷款额度将增加27亿元。

  据了解，会议上管委会20余人(由政府、银行、市民组成)基本同意公积金新政。广东省发展和改革委委员会主任陈善如表示，新政原则上通过，实施还需待市政府审批。

  二次不能贷公积金

  在11日的会议中，明确不能贷两次公积金。

  公积金中心表示，这样做的目的，主要是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金。公积金制度建立的初衷，是为了保障中低收入职工的基本住房需求，已使用过住房公积金贷款的人，显然已经完成其基本住房需求，再要求二次贷款有失公允。

  现行政策中关于二次贷款如是描述：“购房者在还清第一次公积金贷款后，间隔三个月后可以申请二套房公积金贷款，三套房则已经停贷。套数认定采用认房又认贷原则。”新政不能贷两次公积金究竟有无影响呢?

  公积金中心曾公布，截至2014年5月，广州全市累计共有36.6万职工贷款，约占全部缴存总人数396 .5万人的9.2%，二次以上公积金贷款的职工不到1万人，即贷款职工中，仅2.7%会再次贷款，而这个数量仅是缴存总人数的0.25%，由此可见，新政的影响并不大。

  今年增27亿额度

  据公积金中心统计，截至今年9月底，已发放住房公积金贷款为164.79亿，另外已上报系统等待审批的贷款达5245笔，合计25.32亿，两者相加多达190.11亿。

  今年额度将由170亿元增加至197亿，增加了27亿。超出计划的公积金贷款额度，将按申请件录入系统时间的先后顺序审批放款。

  据了解，2013年广州贷款额度约为310亿元，相比之下，今年的额度骤减113亿元!广州公积金已连续数月被秒杀，市民通宵排队等放号已不新鲜。新增的27亿额度能否解市场之渴还有待考验。

  明年额度为140亿 拟减少30亿

  公积金请示文件中显示，明年暂定住房公积金贷款额度为140亿，在到明年中旬，再根据半年情况做出调整。

  由于2015年1-7月为提取高峰期，为确保明年1月能正常放款且不出现拥挤，公积金中心将从11月中旬开始，先按140亿额度实行按月按日分配，并由系统自动按照申请件录入时间顺序轮后上报和审批。

  缴存年限：本地户籍需两年 外地户籍需三年

  在关于职工缴存年限的要求，在三届二次会议中，本市户籍申请公积金需连续缴存公积金24个月以上，含24个月，非本市户籍的，申请公积金贷款已连续缴存住房 公积金36个月以上(含36月)，修改后，本市户籍申请贷款需连续正常缴纳公积金6个月，且累计缴存住房公积金24个月以上(含24个月)，非本市户籍， 申请时已经连续正常缴纳公积金6个月，且累计缴存公积金36个月(含)。

  新办法的缴存时间比现行的“本地户籍连续缴存6个月，非市户籍连续缴存12个月”长了很多，但“连续”变为“累计”无疑是一个喜讯。不少人更换工作时，公司一般会在试用期第二个月或以上才会购买公积金，这意味着公积金的缴存会中断1个月甚至更长。

   机关事业单位住房公积金缴存不高于12%

  穗府14届131次[2014]34号规定：“全市机关事业单位住房公积金单位和个人缴存比例统一为不高于12%。区(县级市)机关事业单位和市直机关事业单位住房公积金单位和个人缴存比例超出12%的，从2014年11月1日起统一调整为不高于12%。”本次调整后机关单位和公益一类事业单位缴存基数不变，缴存比例由20%变更为12%。其他事业单位参照执行。

  放宽二手楼龄限制

  新政中提到二手楼贷款期限不得超过20年，二手楼贷款年限与楼龄之和由不得超过35年调整为40年。此外，取消强制保险业务，由借款人自愿选择抵押或保证。

  可贷款额度的计算公式：

  旧政规定公积金的额度计算公式为(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2，本次新政调整为账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。

  专家解读新政：

  广州房价点评网高级分析师 肖文晓：

  不能贷二套，对于已经用过公积金贷款的人来说，缴纳公积金就失去了意义。如果不是单位出一半，或者单位缴纳的部分 很少，很多人可以的话就会选择不缴或者少缴。所以，新政对这部分人的影响肯定是负面的，对于公积金中心也是双刃剑。公积金出此“下策”，看上去是不得已为 之，但也说明了公积金原有的政策已经不能符合当前的形势，既不能让首次买房的人满意(额度不足，需要排队轮候)，也不能让多次买房的人满意(不能二次使用，利息又低)，不改革出路只会越走越窄。

  合富辉煌首席市场分析师 黎文江：

  公积金新政的通过央行新政出台后，商业贷款的利率有可能下降，如果能下浮到8.5-9折，将拉近与公积金的差距，新政执行之后，公积金吸引力将会降低。因为公积金申请难度大，开发商又不喜欢，在相同条件下，开发商会把优惠更多的给商业贷款，公积金的作用、优势会越来越弱。

  广东中原地产代理有限公司项目部总经理 黄韬：

  公积金新政也是被逼无奈，这是公积金额度不够导致的结果。同时这也说明，现在购房的人群越来越多，但供款跟不上节奏。黄韬认为，公积金新政对于市场的影响不会太大，因为公积金不占主导。

  广州市政协常委 曹志伟：

  没有大的改革，公积金中心这样一个封闭的系统，不可能有新的惊喜和改革给大家，不值得评价。公积金已起不到当初的作用了，我当初提到的问题都没有解决。必须全面地进行改革，需要来一场来自公积金中心之外的力量改革。

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