深圳公积金贷款商转公贷款办法今起征求意见

深圳商转公贷款办法今起征求意见，商贷余额可转公贷

最高额度90万 父母可作共同申请人

商转公贷款

指通过办理商业性住房按揭贷款购买本市行政区域内商品住房(限为住宅，且已取得房地产证)、保障性住房，尚未还清商业性住房按揭贷款且具备住房公积金贷款条件的职工，在还款期间申请将商业性住房按揭贷款余额全部或部分转为住房公积金贷款。

昨日，市住建局公布了《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法》(以下简称《办法》)，面向社会公开征求意见。预计该《办法》实施后，将对减轻缴存职工购房还贷负担起到重要作用。

根据《办法》规定，缴存职工在原商业性住房按揭贷款还未结清的情况下，可以申请将贷款余额的全部或部分转为公积金贷款。单套住房商转公贷款最高额度个人申请为50万元，共同申请的为90万元。根据测算，90万元商业贷款转公积金，最高可省息42万元。

商转公贷款不受原贷款行限制

据市住建局相关负责人介绍，《办法》借鉴了国内相关城市商转公政策的实践经验，在比较各地商转公具体模式和结合深圳住房贷款市场运作情况的基础上研究拟订，并就具体内容与深圳商业银行、房地产权管理、人民银行、银监局、法院等有关部门进行了多次沟通。2013年4月，该局将《办法》向各区政府、市政府职能部门和市住房公积金管理委员会委员征求了意见，并根据反馈意见对《办法》进行了修改。

与国内部分城市商转公贷款业务仅受理受托银行的存量按揭贷款转公积金贷款的做法相比，深圳商转公贷款业务没有此条件限制。《办法》中明确，符合商转公贷款条件的缴存职工，在取得原贷款行同意提前还款后，无论其原贷款是否为公积金贷款受托银行发放，都可以申请商转公贷款业务。

深圳的商转公还有一个与内地城市不同之处，即父母可以参与子女的商转公额度计算。和住房公积金贷款规定一样，《办法》明确职工的父母可以作为共同申请人。在职工和其配偶账户内的住房公积金余额较少，计算出来的商转公可贷额度不能满足需求时，可以父母作为共同申请人，加上父母账户内的住房公积金余额作为商转公可贷额度计算基数，用来提高职工的商转公可贷额度。此外，若父母不作为共同申请人，也可提取其账户内的住房公积金余额用于提前偿还职工的商转公贷款。

7折商贷利率可不考虑商转公

《办法》中商转公贷款额度不超过原住房按揭贷款余额，其他计算标准和《贷款规定》中的公积金贷款可贷额度计算标准基本保持一致，即以申请人账户余额的12倍为基础计算可贷额度，同时对申请人在还贷能力、可贷额度不超过按照国家政策规定可贷款比例、单套住房商转公贷款最高额度(个人申请50万元，共同申请的90万元)等方面进行了要求。若符合这些条件要求的，按这些条件计算出的低值作为可贷额度。

如职工张先生按照账户余额和还贷能力计算可以贷80万元，其原商业性住房按揭贷款余额有70万元，如果张先生是个人申请的最多贷50万元，如果是共同申请的最多贷70万元。

将商业贷款转为公积金贷款，在理论上一定可以省钱。但是否申请商转公，还要根据自身的实际情况估算是否划算。市公积金中心相关负责人表示，首先要对比一下个人贷款基准利率。如果部分职工购房时恰好有机会享受了7折房贷优惠利率，按照当前基准利率的7折计算，为6.55%×0.7=4.585%，与目前的公积金贷款利率4.5%相较，只差一点点，那就没有必要商转公。

其次，商转公还要考虑的是原来商业贷款的剩余还款年限问题。还处于还款前期(如前两三年)的商业贷款，转为公积金贷款较为划算，已经是还款期限后期了，则不建议商转公。

还有一种情况就是，如果职工准备在最近两三年间提前还清所有贷款，那么可以不用考虑再去办理商转公。

■案例演示

案例1 商转公纯公积金贷款业务

庄先生在2011年购买了一套罗湖的房子，当时在建设银行某支行(以下简称建行)办理了60万元住房按揭贷款，期限30年，现行贷款利率为6.55%，剩余贷款金额为58万元，剩余期限28年。庄先生是以购买的住房进行抵押，建行是抵押权人。庄先生想办理商转公贷款，将按照以下流程办理：

1.向原贷款银行申请提前还款。庄先生到原贷款银行建行办理提前还款申请，建行表示同意庄先生提前还款。

2.预约、向公积金中心申请商转公贷款。庄先生按照公积金中心发布的业务办理指南准备材料，并预约到公积金中心指定的业务网点办理商转公贷款。

3.落实放款条件，办理抵押担保。由于庄先生申请商转公的住房还抵押在建行，而公积金中心发放公积金贷款必须落实抵押担保手续。

4.受托银行放款。建行作为公积金中心商转公贷款发放的受托银行，向庄先生发放公积金贷款58万元，期限28年，利率4.5%。

案例2 商转公组合贷款业务

王先生在2010年购买了一套南山的房子，当时在华夏银行(非公积金贷款受托银行)办理了150万元住房按揭贷款，期限20年，现行贷款利率为6.55%，剩余贷款金额为147万元，剩余期限18年。王先生以购买的住房进行抵押，华夏银行是抵押权人。王先生想办理商转公组合贷款，将按以下流程办理：

1.向原贷款银行申请提前还款。王先生到华夏银行办理提前还款申请，银行表示同意王先生提前还款。

2.预约、向公积金中心和平安银行(受托银行)申请商转公组合贷款。王先生按照公积金中心发布的业务办理指南准备材料，并预约到公积金中心指定的业务网点办理商转公贷款。

3.落实放款条件，办理抵押担保。由于王先生申请商转公的住房还抵押在华夏银行，公积金中心发放公积金贷款必须落实抵押担保手续。

4.受托银行放款。平安银行作为公积金中心商转公贷款发放的受托银行，向王先生发放组合贷款147万元(公积金贷款90万元，利率4.5%;商业贷款57万元，利率6.55%)，期限18年。

案例3 以其他房产作抵押的贷款业务

2008年李先生购买了一套福田的房子，房款一次性付清。2010年李先生又购买了一套南山的房子，当时在兴业银行(非公积金贷款受托银行)办理了200万元住房按揭贷款，期限30年，现行贷款利率为6.55%，剩余贷款金额180万元。李先生考虑用其福田的房子为其在南山住房申请商转公贷款进行抵押担保。李先生想办理商转公纯公积金贷款，将按照以下流程办理：

1.向原贷款银行申请提前还款。李先生到兴业银行办理提前还款申请，银行表示同意李先生提前还款。

2.预约、向公积金中心申请商转公贷款。李先生按照公积金中心发布的业务办理指南准备材料，并预约到公积金中心指定的业务网点办理商转公贷款。

3.落实放款条件，办理抵押担保。李先生前往登记中心办理商转公贷款抵押登记手续，将其在福田的房子为其在南山住房商转公贷款进行抵押担保。

4.受托银行放款。建行作为公积金中心商转公贷款发放的受托银行，向李先生发放公积金贷款90万元，期限30年，利率4.5%。

■政策解读

申请条件

1.需符合《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》中公积金贷款的基本条件。

2.申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市自住住房的商业性住房按揭贷款(不含住房公积金组合贷款)且该贷款尚未结清。

3.申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款已经取得原贷款银行同意。

4.申请商转公贷款住房的产权人可以是职工本人，也可以是其配偶。职工申请商转公贷款时，房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算;家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。

担保方式

商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式，但是对于可抵押房产的范围有所扩大。除了借款人原商业性住房按揭贷款的房产外，商转公贷款还可以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押。

贷款期限

和公积金贷款一样，商转公贷款最长贷款期限不超过30年，利率按照国家规定的住房公积金贷款利率执行。

办理程序

1.申请人向原贷款银行提出提前部分偿还或全部偿还住房按揭贷款本息申请，并承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明。

2.申请人通过公积金中心网上服务平台申报商转公贷款申请，并在公积金中心指定的业务网点提交材料。

3.公积金中心对申请材料进行审核，并应当在受理职工商转公贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定。

4.申请人与受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续。

放款程序

1.申请人向原贷款银行提出提前部分偿还或全部偿还住房按揭贷款本息申请，并承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明。

2.申请人向受托银行确认可以办理公积金组合贷款。

3.申请人通过公积金中心网上服务平台申报商转公贷款申请，并在公积金中心指定的业务网点提交材料。

4.公积金中心对申请材料进行审核，并应当在受理职工商转公贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定。

5.申请人向受托银行申请公积金组合贷款中的商业贷款，受托银行确认可发放商业贷款额度。

6.申请人到受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续。

7.受托银行放款。

违规处理

1.《办法》明确，职工申请住房公积金提取或个人贷款，隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，公积金中心自该违规行为认定之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。

2.商转公贷款发放后，借款人故意停缴或少缴住房公积金的，公积金中心和受托银行可以依据借款合同提前收回商转公贷款，或自认定借款人故意停缴或少缴住房公积金之日起按同档次商业住房贷款利率计息。

3.经催收后仍逾期不还款，或者存在规定中弄虚作假情形的职工，公积金中心应当将职工个人资料作为不良记录录入住房公积金监管档案(系统)，并提交人民银行纳入个人信用征信系统。

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