湖南省《湘潭市住房公积金个人住房贷款管理办法》政策解读

《湘潭市住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称“管理办法”）于2018年9月15日起正式实施，共9章43条，进一步规范了湘潭市住房公积金个人住房贷款（以下简称“住房公积金贷款”）管理及贷款流程，适用于个人住房贷款的申请、审批、发放、回收、担保、贷后管理、法律责任等个人贷款管理工作。现就有关重点事项解读如下：

一、住房公积金贷款申请办理的条件

（一）住房公积金连续正常按月缴存6个月（含）以上，欠缴3个月（含）以内：

1.已连续缴存住房公积金12个月（含）以上，停缴6个月（含）以内，重新缴存的，补足停缴金额视同正常缴存；

2.初次缴存职工或停缴后重新缴存职工（上述第1条情况除外），新开户日期或重新缴存日期与申请贷款日期不得少于6个月。

（二）有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力，且具有完全民事行为能力；

（三）有规定期限内的购买、建造、翻建或大修自住住房的真实有效证明材料，且支付不低于规定比例的首付款；

（四）借款人及其配偶首次申请住房公积金贷款，或者使用过住房公积金贷款但已结清，并符合再次申请的相关规定；

（五）具有湘潭市住房公积金管理中心（以下简称“管理中心”）认可的资产设定抵（质）押，同意选择管理中心规定的偿还和担保方式；

（六）法律、法规、管委会等规定的其他条件。

二、住房公积金贷款的额度、首付款及利率相关规定

8月1日起，职工家庭购买首套普通自住房且首次申请住房公积金贷款的，住房建筑面积在144平方米（含）以下的首付款比例不低于20%；住房建筑面积在144平方米以上的首付款比例不低于30%。贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行。职工家庭购买第二套普通自住房或第二次申请住房公积金贷款的，首付款比例不低于40%，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向购买第三套及以上普通自住房或第三次及以上申请住房公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。双方缴存住房公积金，最高贷款额度为50万元；单方缴存住房公积金，最高贷款额度为40万元。

住房公积金贷款基准利率由人民银行公布，随人民银行的调整而调整；目前住房公积金基准利率是2015年10月24日人民银行调整并实施的，五年以上公积金贷款基准年利率为3.25%，五年及以下公积金贷款基准年利率为2.75%。

三、住房公积金贷款的期限规定

住房公积金贷款期限根据主借款人确定，原则上为整年，最长年限为30年且不超过法定退休年龄：

（一）男职工最长不超过60周岁；

（二）女职工最长不超过55周岁（副处级以上或副高以上职称等按国家规定可延长退休的，最长不超过60周岁）；

（三）贷款年限加借款人的年龄原则上不超过国家规定的法定退休年龄。

四、住房公积金贷款的办理时限规定

（一）购买预售商品房的，借款人应在签订商品房买卖合同后24个月内或《不动产权证书》办结12个月内，提出贷款申请；

（二）购买现房（包括已过户二手房）的，借款人应在办妥房屋交易过户手续12个月内（以过户后第一次办理的《不动产权证书》或《房屋所有权证》登记日期为准），提出贷款申请；

（三）建造自住房的，其土地性质为国有的，借款人应在取得相应《不动产权证书》后的12个月内，提出贷款申请；其土地性质为集体的，借款人应在取得《建设工程规划许可证》并动工建设，房屋竣工后12个月内，提出贷款申请；

（四）翻建或大修自住房的，借款人应持有关部门批准文件，在完成房屋翻建或大修工程后的12个月内，提出贷款申请；

（五）办理商业银行贷款转住房公积金贷款的，应在办理一次性偿还商业银行贷款前或还清后90日内，提出贷款申请。当管理中心个贷率处于高位运行并达到风险状态时，可视情况停止该项业务的办理。

五、住房公积金贷款的抵（质）押规定

（一）原则上以所购房屋设定抵押；

（二）所购房屋不能设定抵押，用其它房产设定抵押的，该房屋需能在所购房屋行政区域内办理抵押，且不属于拆迁范围，房屋产权没有异议：

1.可以是借款人本人、父母、成年子女所有的房龄20年（含）以内、建筑面积80平方米（含）以上的（所购房为经济适用房的可以放宽至50平方米）商品房；

2.可以是第三方的商业门面；

3.只受理一套住房（商业门面）作抵押，且抵、质押只能任选其中一种；

4.商品房或商业门面须具备以出让方式取得《不动产权证书》；

（三）未成年人的房产不能设定抵押（含共有产权）；

（四）以国库券、银行存单作为质物申请住房公积金贷款的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，其贷款金额不得高于有价证券面值的90%，且应办理冻结止付手续，并将有价证券原件交由管理中心保管；

（五）以共有产权房屋设定抵押的，须征得其他共有产权人的同意，并签订抵押合同，办理抵押登记。

六、住房公积金贷款组合贷款规定

住房公积金贷款额度不足以支付应付购房款时，可组合办理住房公积金贷款和商业银行个人住房贷款。办理完同一顺位（预告）抵押或按管理中心、商业银行顺位（预告）抵押后，由管理中心和商业银行按各自个人住房贷款政策联合发放贷款，发放总额不得超过贷款审批时人民银行规定的最高贷款额。

（一）职工家庭购买首套普通自住房且首次申请住房公积金贷款需办理住房公积金贷款和商业银行个人住房贷款组合贷款（以下简称“组合贷款”）的，根据我市住房公积金贷款政策对职工的住房公积金贷款额度进行审批后，余下不足资金可由银行予以补充。

（三）购买家庭第二套普通自住房或第二次申请住房公积金贷款需办理组合贷款的，住房公积金贷款额度最高不超过组合贷款额度的50%，且不违反可贷额度的相关规定。

七、湘潭市住房公积金按揭楼盘申请准入的条件

（一）已取得“五证一图”：按揭楼盘须取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》或《不动产权证书》、《商品房销售（预售）许可证》、小区规划总平面定位图；

（二）达到管理中心规定的进度：多层（4至6层）住宅、小高层（7至11层）住宅主体施工须达到二分之一，高层（12层以上）住宅主体施工须达到三分之一或达到10层以上。

八、进一步明确限制或不予办理住房公积金贷款的情形以及个人信用不良相关规定

住房公积金贷款以职工的信用记录作为重要审批依据，职工申请贷款时存在下列情形的，管理中心有权限制贷款或不予贷款：

（一）限制贷款情形

1.以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的职工，在全额退款之日起满5年后才可申请住房公积金贷款；

2.提供虚假资料骗取贷款的职工，管理中心将保留不良诚信记录5年，期间不受理其住房公积金贷款申请；情节严重的，追究其法律责任；

3.个人信用记录不符合管理中心其他条件；

（二）不予贷款情形

4.已办理住房公积金个人贷款尚未结清的；

5.家庭现有两套（含）以上住房，再购买住房的；

6.家庭已办理过两次（含）以上住房公积金贷款的；

7.购买别墅、商业用房、商住两用住房、投资投机性住房的；

8.购买、建造建筑面积200平方米及以上、购房价值超过150万元（含）以及联排、独栋、双拼、叠拼、全复式多层住宅等非普通自住房的。自有宅基地上建房可不受200平方米的限制；

9.职工或家庭成员非农村居民户籍，购买、建造、翻建、大修农村集体土地性质住房的；

10.住房公积金账户已被冻结的；

11.房屋产权有异议的；

12.房产已列入拆迁范围内的；

13.房产为法律、法规规定不能设定抵押的；

（三）个人信用报告存在不良记录，执行以下规定

14.个人信用报告上载明的逾期即为逾期，不区分种类，且夫妻双方的逾期以及不同贷款和（准）贷记卡逾期次数不累加；

15.通过中国人民银行征信中心金融信用信息基础数据库查询借款人及配偶个人信用状况。对最近24个月连续逾期3期以上（含3期）或累计逾期6期以上（含6期）且逾期金额超出1000元（含）的原则上不予发放贷款。对有其他不良信用记录的，贷款初审人调查其逾期原因，合理评估其信用状况，并提交贷审会审核;

16.最近24个月内，逾期金额超过300元（含）且逾期金额1000元（含）以上的连续逾期未达到3期、累计逾期未达到6期的，最近24个月或信用表现期内逾期率达到50%，最高贷款额度原则上不超过20万元；逾期率达到60%，最高贷款额度原则上不超过10万元；逾期率达到70%，不予发放贷款；

17.当期逾期未结清或最近24个月内出现“呆账”、“黑名单”，不予发放贷款；

18.准贷记卡表现期为1、助学贷款或年费逾期已结清的，可不计入非正常还款月数。

九、住房公积金贷款其它规定

（一）贷款办理期间，借款人住房公积金缴存账户出现异常（封存、冻结或欠缴超过六个月等）或贷款年限加借款人的年龄超过国家规定的法定退休年龄的，管理中心有权停止发放贷款。

（二）省住房和城乡建设厅印发的《关于进一步稳定房地产市场的通知》中规定：7月23日起，商品住宅库存去化周期低于6个月的城市，缴存职工购买第二套自住商品住房建筑面积超过144平方米（含本数）的，暂停发放住房公积金贷款；目前我市商品住宅库存去化周期低于6个月，执行此条规定。

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