反向抵押贷款：完善养老保障制度的良方

文/孟晓苏

编者按

孟晓苏先生本文所介绍的“反向抵押贷款”业务，既可以满足老年居民的生活需要，也可以为保险公司带来稳定收益，还可以保障社会稳定，推进和谐社会建设，可谓一举多得。

但是，该险种之所以在我国尚未广泛推行，最大的障碍恐怕就是难与我国传统相吻合。在我国，老年人希望将包括房产在内的财产留给子孙的思想根深蒂固，这种观念短时间内难以转变。

一个好的金融产品，需要有一个与之相适应的市场环境。我国传统消费观念的改变，或许是全面推出“反向抵押贷款”的重要前提条件。

“反向抵押贷款”（“Reverse Mortgage”）

是成熟市场经济下的保险品种，它的出现将完善我国养老保障制度，推动保险业和房地产业的发展。目前，该业务已在我国开始试点。

在我国，居民购买的商品房和公房形成了家庭财产。特别是公房，使老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产。有媒体据此称，北京、上海有了多少“百万富翁”云云。可是，不少被计为“百万富翁”的老年人，却抱怨“没有百万富翁的感觉”。因为他们每月可以支配的收入仍然仅有一两千元，生活仍很拮据，成为所谓的“货币穷人、住房富人”。他们价值几十万、上百万元的自有房产在现有制度下，不可能先行出售或出租盈利，因为这会使他们无家可归。这套房产只能留待身后传于子女，而子女往往已经有了自己的房屋，他们发愁的是如何年复一年地赡养父母。这些问题能不能综合解决？能不能让老年人价值不菲的自住房产在有生之年得以逐渐变现，使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力，保持在社会和子女面前的自尊与自信，同时，又能在有生之年继续使用这套房屋呢？

抵押住房获得终身养老金

在英法等欧洲国家有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务（“Collateralized
Annuity”）。这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身使用该房屋。保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人（受益人）的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，保险公司用分期付款方式从投保人手中买房，因此，在美国被称为“反向抵押贷款”。

我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的。我国寿险业务欠发达，靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础。我们已难以找出更好的办法来保障老年人的生活。但近几年实行的公房出售，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而“家产万贯”。这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的唯一出路。这种“反向抵押贷款”保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。下面举例进行分析：

张先生60岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性平均寿命69.63岁计算，投保人寿命计算基数为9年。9年后房屋折损26万元，但房屋与土地增值预计也是26万元，因此，相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25％（按年息6％计算），按房屋现价75％计算，给付金额为108万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每年可以得到12万元，每月可得到1万元。

打消老年居民后顾之忧

如果投保人与寿险公司订立了有效合同，并领取了一段时间的给付金以后，想从合同中退出是不是允许呢？根据中国国情，可以制订了一套允许“赎回”的办法，在不损害保险公司利益前提下，为投保人留出随时可以退出的通道。赎回的条件是投保人（受益人）必须向保险公司退还已经领取的全部给付金本息，并进行一定的赎回补偿。保险公司每年都可以向投保人提供一个合理的赎回价格，以利于投保人进行选择。“赎回”视同于投保人清偿了以房权抵押向保险公司借的一种高息贷款，这样做就等于把保险公司当成了“当铺”。投保人（受益人）亡故后，保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权，满足有些老年人希望身后让子女继续拥有这套房屋的愿望。

这种保险对投保老年居民的好处是明显的。它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快，延长生命，活多久保险公司就会供养多久。一位法国老太太就是买了这个保险，活了100多岁，把两个保险经纪人都给熬死了，老太太还活得挺好，月月从保险公司领钱！

老年人最怕的是失去体面和尊严，老干部更是如此，可是退休后先是要看司机的脸色，病了要看医护人员的脸色，“久病床前无孝子”，还要看子女的脸色。今后不必担心了，可以得到子女与社会的长期尊重。它还保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定，有利于推进和谐社会建设。

对于城市领取“低保”的贫困拆迁户，也可以通过政府的运作，使他们在购买经济适用房后进行“反向抵押贷款”，在获得住房的同时享受抵押房屋的“给付金”。另外，如果我国今后实行遗产税制度，这一险种可以有效为投保居民依法避税。

解决社会保障问题的良方

实行“反向抵押贷款”保险服务的社会效应也很明显。它会深刻影响其他社会人群，改变他们的观念、生活和行为方式。多年来，我国居民储蓄率过高而消费率较低，特别是中年人源源不断地把钱存入银行，原因之一是老年保障制度不健全。全面推行“反向抵押贷款”寿险服务，将使为养老进行储蓄不再成为必要。既然产权住房可以成为一种“养老储蓄”，当然可以鼓励人们放心购买住房，扩大对于住房的需求。

实行“反向抵押贷款”还有利于从源头上解决腐败问题。党政干部贪污、受贿等现象中有被称为“五十九岁现象”的，就是人到接近退休的年龄生活预期不良，为维持自己今后的生活水平不下降，采取了不正当措施。这种寿险服务的建立，使他们为晚年生计而违法违纪不再有经济上的必要。

现在年轻人的新观念是：人生最大的遗憾是什么——人死了钱还没有花完；人生最大的悲哀是什么——人还没有死钱花完了！而按照“反向抵押贷款”的办法，不管人活多少年，在他死的时候恰恰消耗掉全部房屋财产，既没有人生最大的遗憾，也没有人生最大的悲哀。综上所述，这种面向老年人的保险服务在我国的建立，不单是一项保险产品的设计，而是一项有重大经济、政治和社会意义的系统工程。

我国房地产价格长期趋势肯定是上涨。保险公司现在有的是钱，14000多亿元保险资金没有出路，缺的是安全而有稳定收益的产品。“反向抵押贷款”业务可以使寿险公司把保险业同房屋的长期经营结合起来，进入一个空间广阔且盈利丰厚的经营领域。保险公司担心的是房屋价格大幅度下跌，而就是在他们犹疑不定的最近两年时间里，我国城市房屋价格持续上升。因此，尽早推行这一险种对保险公司大有裨益。

孟晓苏  中房集团董事长、中国房地产协会副会长

http://www.jrj.com  2006年11月03日 18:03 《新财经》（此文是作者在“《新财经》创刊六周年论坛”上的发言摘录）

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