以房养老时机来临 保险公司面临机遇

在我国养老资源严重不足，社会保障体系也不健全的情况下，如何应对“未富先老”的国情，已经成了国家必须破解的一道难题。于是，近些年来，很多人士都将目光投向了一个解决方案，那就是“以房养老”。

“以房养老”，就是所谓的住房反向抵押贷款，又叫“倒按揭”，最早起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国。它是指老年人将拥有产权的住房抵押给银行、保险公司等金融机构，从而领取一定数额的生活费，同时老人仍然保留房屋居住权，去世后用住房还贷。由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。据估计，美国实施此种贷款业务20多年来，约有300万老年人因此脱离贫困，1200万人从中受益。

数据显示，我国目前60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11％，纯老年人家庭占有老年人家庭的比例已经将近40％。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口的近25％。同时，由于我国的独生子女政策，现在很多家庭都是421结构，也就是一个家庭通常要赡养双方4个老人，压力非常大，这一点在城市表现的更为明显。

有关专家认为，通过“倒按揭”，不仅可以减轻国家在社会保障方面的压力，缓解养老金严重不足的问题，而且可以促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化转变，在为金融机构带来新业务的同时，还可将金融机构的社会责任和盈利目标紧密结合起来。这种方式还可以弱化存钱养老的观念，转变消费意识，拉动内需；活跃房地产二级市场，增加二手房的上市量，缓解房地产市场的供需矛盾，抑制房价上涨。

与此同时，我国大多数老人积蓄不多，靠有限的退休金生活，房产可能是很多老人一生中最大的一笔财产，而且随着我国家庭结构的变化和消费水平的提高，“养儿防老”的难度也越来越大，传统的伦理观念必然会逐步发生变化。因此，利用“倒按揭”的方式从相关机构每月领取一定数额的生活费来改善自己的生活，对老人来说可能会更加稳定。

在刚刚结束的全国“两会”上，全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林就表示，反向抵押贷款作为一种养老融资形式，是国际上通行的做法，在我国势在必行。

但是，自从“以房养老”这种概念在国内一经提出，便一直遭到很多反对和质疑之声，不少人认为，仅仅就房屋的产权问题而言，就是一个最大的障碍。比如，城镇商品房的土地使用权只有70年，到期之后就面临着风险如何分担的问题。

现在看来这个疑问已经有了答案，因为将于今年10月1日起开始实施的物权法已经明确规定，住宅建设用地使用权期满后自动续期，为今后开展反抵押贷款奠定了产权法律基础；同时，物权法对抵押权和质权也有了更明确的说法。

有关专家认为，作为一个复杂的金融产品，银行、保险公司等都有可能成为反向抵押贷款的提供者，尤其是寿险公司，由于专门开办养老金保险的缴费与赔偿业务，经办此类业务应该比较合适。同时，该产品在设计时需要考虑借款人的预期寿命，保险公司更具有优势。据了解，此前建设部和保监会曾专门组织了一批专家学者对这一产品进行了研究，去年由太保寿险承担的“住房反向抵押贷款保险产品行业应用研究”课题成果也通过了验收。有些省市在出台的关于推进保险业发展的有关意见中，也都明确表示要探索住房反向抵押贷款的养老模式。

不过，由于我国目前的金融监管体制，保险公司还不能直接涉及与房地产有关的业务，而且反向抵押贷款业务涉及到政府担保、房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多领域，这就需要政府出台相关的法规政策进行扶持，促进相关产业的合作。同时，还需要解决将来子女继承和防止欺诈行为以及一系列市场规范的问题。

2007年03月21日 15:04  中国保险报 □本报记者仝春建

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