以房养老工作已取实质进展关键要惠及老人

上海市公积金管理中心日前在2006年市公积金制度执行情况公报中透露，该中心会同有关部门开展“以房养老”方案研究和试点工作已取得实质性进展。据悉，目前此方案将在一户家庭中先行试点，试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

笔者的亲戚是一对65岁的老年夫妻，膝下无子女，听说该方案后很感兴趣。他们算了一笔账：他们的一套产权房位于中外环间，目前市场单价11000元，66平方米总价72.6万元，该小区该房型的租金约为每月2200元，按照夫妻家族寿命85岁计算，他们需租住20年，即240个月，累计租金52.8万元。将这部分租金一次性缴付后，他们将获得养老费用19.8万元，20年间平均每月为825元，人均412.5元。

以变更房屋产权的代价获得每月人均增加412.5元的生活费用，这对老夫妻思前想后都觉得不合算。

而公积金中心即将试点的一户老年夫妇家庭，他们的数字却好看得多。这两位老人均超过80岁，房子是位于普陀区的两室户老工房，公积金管理中心核价40多万元，按双方签订的7年租赁年限，如果该房屋市场月租金为1500元，老人须将7年租金12.6万元一次性交付公积金中心，剩余款超过27.4万元，平均每月约3262元，人均1631元。这些钱如果两位老人没大事的话，生活绰绰有余，还可以省下一些应对87岁以后的长寿人生。

全国老年委员会曾公布本世纪中国老年人发展规划预测估计报告，指出在不久的将来，展现在我们面前的将是一个银发渐增的世界。根据老龄委的报告，目前我国老龄化最值得关注的是未富先老问题，包含两层含义，一是我国目前应对老龄化的经济实力还比较薄弱。二是我国现在大多数老年人工作时他们的工资不高，积蓄也很有限，而退休后各种社会保障又没能及时到位，他们整体上处于未富先老。

我们时常听父母说这样一句话，人这一辈子当中童年苦一点没关系，甚至对一生还有好处，怕就怕老年生活太苦。一项关于理财计划的调查显示，89%的中青年在考虑个人或家庭理财时，没有或很少将父母的养老费用计算在内。

目前,上海已有200多万60岁以上老人,大多数人退休后只靠1000多元养老金生活,而越来越多的老人需要提高生活质量，现有的养老金水平很难满足。“以房养老”虽然眼下可能面临中国传统伦理观念的障碍，但是，二三十年后，当目前的青壮年步入老年后，这个市场很可为。

公积金中心此次试点的“以房自助养老”在协议签订时就变更房屋产权，结算协议期内的租金，它克服了西方国家“倒按揭”在技术方面的障碍,必须估算房屋价值以及未来房价走势,还要估算老人的寿命,银行要培育一批类似保险精算人的技术人员；其次它还控制了风险，因为随着时间的推移，利率的不稳定及房屋维修不当等方面的因素会加大“倒按揭”的市场风险。

有专家分析，“以房自助养老”侧重居家养老，“倒按揭”则是金融机构盈利性行为。笔者认为，这样的分析对即将试点的“以房自助养老”协议没有任何意义，因为，采用这两种方式老人都不必搬离现在的住所，“以房自助养老”也好，“倒按揭”也罢，选择哪种方案适合不同年龄层不同住房情况的老人，还有待实践的检验。

所以，笔者以为，“以房养老”是否能获得人们的认可，最关键的不是观念，而是有关机构的方案设计是否能让拥有房屋的老年群体得到真正的实惠。这种实惠不仅指老人有生之年能从房子中获得的实际钱款的多少，更要紧的是，有关机构在设计“以房养老”方案时，与之相关的配套保险或者保障的方案究竟有多少含金量。

2007年05月10日10:01 解放日报

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