四大问题阻碍以房养老 适用人群数量较少

虽然中信银行的“养老按揭”说起来有自己的优势，可以让老年人拿到比出租房产高得多的现金来养老，充分享受晚年生活，但是推出一个多月以来目前还是问的多，做的少。到底是什么原因让看起来很美的“以房养老”落实起来却困难重重呢?

传统观念抑制推广

对于以房养老来说，就像送老人到养老院的老话题一样，首先面临的就是传统观念的冲突。在龙潭公园，一位看外孙的老大爷听记者聊到“以房养老”的话题时，都没等记者把情况介绍完就干脆地说：“抵押房子来换养老金?不可能!别说我现在退休金还能够维持生活，就是不够花了，也有孩子呢!反正不会把房子押出去，要是这么做了，人家会觉得你的孩子没本事。另外，这房子是我要给孩子留下的财产呀，不能给银行。”老爷子坚持认为，把自己的房产传给子孙后代是老辈留下来的传统，不能丢掉。尽管很多老年人已经不那么坚持“养儿防老”的观点了，但是把辛辛苦苦一辈子最大的财产冒着不还款就收回的风险抵押出去，无论如何都让老年人感情上接受不了。去养老院很多人都觉得没面子，把房子抵押了这种做法就更让老年人为难了，在记者随机采访的七八位老人中，全都表示不能这样做。只有一位老同志留了一点活话：“我们两口子有三套房，如果实在缺钱了，可以拿一套去试试。”

虽说“以房养老”的概念进入中国已有一段时间，但正是这种把房产留给子女的观念制约了其推广。2007年的重阳节，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。作为整个事件的幕后策划，赵良羚向记者介绍说：“我们当时的服务模式是，由养老院与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租，所得的房租返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。但是由于当时的合作方出了一些问题，所以很多老年人其实是自己把房子出租了，但也算是以房养老了吧。”

说到为何不用国外的倒按揭模式，赵良羚认为，主要是顾虑倒按揭影响产权，中国的老年人接受不了。“老年人的观念往往是我自己有房产，要传宗接代，我走了以后给孩子留一点什么。我接触很多老人，房产证就别在腰里，一听说做倒按揭，就怕房子没了。当时我们就出了一个主意，叫做‘房屋银行’，产权给你。现在养老院普遍最低都要两千块钱，管吃管住管护理。但两千块钱的水平，肯定护理难以到位，一个人护理十个人和一个人护理一两个老人肯定不一样。所以最终的解决方案还是中国式的‘以房养老’——把房产放在中介，靠租金过日子。”

适用人群数量较少

说起“养老按揭”和传统按揭的最大区别，中信银行王剑认为：“过去，银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额，然后分月还。而养老按揭则是零贷，每月发放一小笔，最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息，到期一次性还本。”如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办?他表示，如遇这种情况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。前面记者已经给养老按揭算了一笔账，实际上如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，这便是个可以考虑的选择。如果申请人刚好55岁，还没有达到领取养老金的年纪，但是家庭条件很拮据，比如孩子正在上学，开支较大。这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。依照中信银行的设计，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合贷款条件，适用人群比较有限。

和北京石景山区寿山福海养老中心的先期尝试一样，早在2007年，上海公积金管理中心也曾推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式，一时吸引无数关注。与传统倒按揭贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。不过，这一模式后来因真正符合条件的申请者很少而停止。现在，中信银行的这种“养老按揭”也在不知不觉中把适合的人群限制在很少的人群中，所以这也就成了发展的一块绊脚石。

政府银行尚需配合

在10月31日举行的第四届“老生常谈论坛”上，很多专家就以房养老问题发表了自己的看法。赵良羚重点提到了政府要承担相应的责任，她总结寿山福海的经验说：“虽然现在这家养老院入住率非常高，但是当时我们也没有推广得非常好，因为我们当时找的中介不是特别给力。我最近关注了一下美国的‘以房养老’——房产抵押养老，就是政府参与的政府行为，算是给老人的一个福利。62岁以上的老年人有自己的房产，经过评估以后做一个最低价，每个月可以领到钱，一直到老人离开这个世界。这个房产如果够老人领的钱就互不相欠，如果不够，由政府的住房和城市发展部补贴，银行也不吃亏。如果盈余了，就还给老人的孩子。”从专家的介绍来看，美国模式体现了由政府提供保障的一种福利。

乐成老年事业投资有限公司营销中心总经理高峰认为，中国现在面临老龄化、老年产业化的问题，尤其要重视金融产品能解决的问题，不应只停留在观念上或者呼吁上。他说，目前来看，商业社会最佳的方法就是金融产品。“我觉得中信银行的这个模式就是老人花钱子女偿付，什么时候算这个账合适呢，就是赌房价大幅度增值，你付给银行的利息不如房价涨得快就要留房子，如果是慢熊市或者其他情况，就可以利用房子变现做一些其他的事情，从综合的角度来说更划算。”

其实，中信银行推出老年客户的银行卡和养老按揭的产品，都经过了反复测算。王剑坦言：“从银行的角度，养老按揭主要就是我们的倒按揭的产品，这几年来都没有太大的突破。银行做这类事情本身还是有一定的错位。银行现在都是商业机构，目前大部分商业银行都已经上市，主要的目的是要实现市值的不断增长，给股东带来回报，而‘以房养老’很大程度是福利性的，这就产生了错位。”

产权年限悬而未决

“70年产权问题”也是推行“以房养老”的障碍之一。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是70年产权，70年以后怎么办?还不明确;另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担?虽然法律界的人士说70年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好把握，本身倒按揭业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”

对此，首都经济贸易大学金融学院院长谢太峰认为，现在“以房养老”存在两个最大的问题。一是70年的产权问题，现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以“以房养老”并不现实。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，收入本来就低，再拿出一笔钱来，显然就存在悖论。二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾表示，国内住宅的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的住宅，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“以房养老”多年来没能推行，最大的问题就是房地产市场的变数不可控。“现在社会上对于房产的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，最终受影响的可能是老人。”

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