购房谨记看政策 社保未连缴不具购房资格

昨日，广州市房地产中介协会发布消费者投诉报告。据悉，2015年协会全年共受理消费者投诉纠纷50宗，较2014年下降51.9%。2015年投诉纠纷总量，占全年中介促成二手房交易总量的0.08%，仅为前年比例的1/4。该协会对二手房交易纠纷案件，总体以调解为主要处理方式，经协会调解成功撤诉的案件共13宗，占总投诉量26%，共为消费者挽回经济损失16.9万元。其中，协会会员配合调解成功而撤诉案件占总撤诉案件的84.6%。

案例1购房谨记看政策 三年社保要连缴

回放：2012年9月7日，余某从外省到广州A公司工作。2015年9月8日，余某跳槽至B公司，并决定在广州购房定居。于是，余某经某中介公司介绍，看中位于越秀区某物业，且得知外地人在广州购房需连续缴满社保3年。余某立即前往人社局核实自己社保缴纳情况，并补缴因跳槽而断缴的社保。余某认为自身已具备购房资格，遂通过该中介与业主周某就上述房屋签订《房屋买卖合同》，并分别向周某与该中介支付定金2万元及中介服务费3万元。

但事后，在递件过户时，房地产管理部门的工作人员经审查发现，余某的3年社保存在补缴情况，不具备购房资格。最终，余某交易不成，已支付的定金与中介服务费因自身违约无法退还。

提醒：在购房前，应注意核实自身的购房资格，可通过前往房地产管理部门查询自身名下物业及前往税务部门或人社局查询个人所得税或社保缴纳的情况。特别是对于非本市户籍居民，在跳槽至另一家公司前，应及时与原公司及新公司协商社保的缴纳，防止因跳槽出现社保的断缴。并且，在签订买卖合同时，可约定若因购房资格导致交易不能履行的处理方式，从而减少由此产生的经济损失。

案例2 继承手续未办完 着急卖房空喜欢

回放：2015年5月2日，白某父母在一起交通事故中去世，留下一套位于荔湾区的房屋。白某为免睹物思人，乘房市回暖欲办理继承公证，将该房屋过户到自己名下后出售。在办理继承手续时，白某在朋友介绍下，与买家李某签订《房屋买卖合同》，保证该房屋仅有其一人继承及愿承担由此产生的违约责任。买家李某依约向白某支付定金3万元。

之后，白某取得继承公证书，发现载有另一继承人何某。白某经调查得知，何某为白某父亲与前妻所生，双方多次沟通，却没达成一致出售意向。最终，因何某拒绝出售房屋，导致交易不成，白某返还双倍定金给买家李某。

提醒：遗产继承既涉及证据的收集审查和事实的认定，又涉及法律的适用和权利义务关系分析，当事人一般难以自行做出准确判断，故在出售继承的房屋前，应当先办妥继承手续，确认继承份额，并在房地产管理部门办理完成产权转移登记后，再上市交易，避免交易纠纷。

案例3 买房大事要商量 夫妻一方莫逞强

回放：2015年7月15日，王某夫妻欲换购新房，在某中介公司介绍下，实地查看位于黄埔区的某物业。丈夫王某对该物业表示满意，但其妻子许某认为该物业无市一级学位，离市区较远，不利于孩子上学，表示需再考虑。王某担心该物业被他人购买，私下单独与业主吴某签订《房屋买卖合同》，并分别向业主与该中介支付定金3万元与中介服务费2.5万元。事后，妻子许某得知丈夫背着其签订合同，非常生气，拒绝协助支付房款及履行其他交易手续。

最终，王某因许某拒绝协助支付房款，以及自身资金不足，与吴某取消交易，经协商调解后，该中介公司同意减免王某部分中介服务费。

提醒：出售夫妻共有房屋或以共有资金购买房屋，涉及家庭主要财产且价值较大，夫妻双方应当共同、平等协商，考虑好各种因素（比如家人是否同意，购买资金是否充足）后，再签订房屋买卖合同或协议。否则，夫妻一方在未取得另一方同意的情况下擅自签订合同，如因另一方反对而导致合同无法履行的，签订合同的一方仍须承担法律责任。

案例4 买卖合同被撕毁 中介费仍需支付

回放：家住广州的杨某，看中本地房产的升值潜力，欲再购房以保值。2015年4月17日，杨某通过某中介公司与业主温某就位于海珠区某物业签订三方《房屋买卖合同》，约定杨某需分别向温某及该中介公司支付定金2万元及中介服务费3万元。合同签署后，杨某依约向温某支付了定金20000元，但其因无足额现金，当日未支付中介服务费。

在办理贷款手续时，银行发现杨某的个人征信有问题，不同意审批贷款。于是，杨某与温某协商决定，定金2万元赔偿给温某，双方当场撕毁合同以解除交易。仲裁庭经审查，该中介已促成买卖双方签订合同，虽买卖双方各执的合同已经撕毁，但并不影响该中介与杨某的居间关系，且本次交易不成是因杨某贷款不成所致。最终，仲裁庭裁决杨某向该中介公司支付中介服务费3万元。

提醒：通过中介公司办理房屋交易手续时，中介公司一旦促成交易双方签订买卖或租赁合同，即有权利向当事人收取中介服务费；若当事人需解除交易，除需与另一方当事人协商解除买卖或租赁关系，还需与中介公司协商解除居间关系，即解决中介服务费的支付问题。

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