土地税收政策不到位 险企养老社区只能边走边看

不断加快的人口老龄化速度，银发经济市场备受瞩目。人们的养老需求旺盛，但对传统“养儿防老”之外的模式又心存疑虑；对养老社区，政策既有支持意向又要严防借养老名义行圈地之实。险企纷纷涉足养老地产，但都是边走边看，“一边推进项目，一边呼吁政策”，而一旦项目定位不准，在养老社区只能出租等政策不变的环境下，险企试图在养老产业蓝海中盈利的愿望恐不易实现。

供需是否匹配？

5月5日，泰康人寿副总裁、泰康之家首席执行官刘挺军在一场关于养老模式的演讲结束后，被众多的老年听众团团围住，纷纷询问养老社区的入住模式和条件。但在得知要获得养老社区的入住资格，必须先购买一款相应的挂钩保险产品，并且最低门槛为200万元后，这些老年人纷纷表示不易接受。

据介绍，200万元的“入门费”包括消费者入住后的房屋使用费、享受各种健身设施等的费用，但不包括护理费。

一位现场咨询者私下向记者表示：“有200万元，在哪儿养老不好，非要去养老社区？”并且，她认为，对于老年人来说，护理费可能是一笔很大的费用，而高价入住养老社区后却不能享受免费护理，吸引力顿减。

对此，刘挺军认为，这是消费者的误解，他表示，尽管200万元听起来不便宜，但如果按入住年头分摊后其实并不高，还包括消费者享受的各种服务。

业内人士分析认为，随着老年人越来越多，并且不少老年人的子女都在外奋斗，很难在每日在身边照料，所以大众的养老需求十分旺盛。统计数据显示，截至2013年年底，我国已有2.02亿老年人，约占总人口的14.8%，并还在以3.3%的速度持续增长，但市场上供应的养老产品是否能满足消费者的需求还需要打一个问号。当前，包括泰康人寿、平安人寿、新华保险、合众人寿等多家公司在内的保险公司纷纷进军养老社区产业，他们都有自己的定位，但这是否能得到消费者认可还需时间来检验。

目前，我国的养老社区大多处于建设之中，尽管有少数已经具备入住条件，但受人们养老观念的影响以及入住门槛的限制，这些社区的入住率并不高。据记者了解，当前，不少养老院呈现“一床难求”的局面，而与此同时，也有很多养老机构想尽办法“抢”老年人，甚至中午请吃饭晚上请跳舞。“动辄数百万元的入住门槛，有多少人能承受？能进入这个门槛的人，有多少愿意入住养老社区？回答这个问题并不容易。”一位业内人士表示。

据介绍，泰康人寿在北京的养老社区最快明年上半年将开业，在上海的养老社区将于2016年开业，在广东和三亚的养老社区均将于2017年开业。不过，对于目前与养老社区挂钩的保险产品的销售情况，刘挺军只表示很受欢迎，但婉拒透露具体数字。

土地税收性质定性难

在定位的难题之外，险企进军养老社区还需要面对定性的难题。

如何定位，关系着养老社区是否受消费者青睐，而如何定性尤其是养老社区建设用地如何定性，更关系着险企的投入与回报，关系着他们涉足养老社区的可持续性。

去年发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，要完善养老土地供应政策。“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。”

“这个文件的精神非常好，但在具体操作中还存在一些问题。”刘挺军指出，例如，现在对养老社区的建设用地缺乏明确定性，泰康的养老社区用地就跟普通住宅用地一样，不仅没有享受补贴，而且在建设过程中，该社区也需要按照新建住宅的相关规定，房屋户数与停车位按照1:1的比例建设，“但实际上没有那么多需要停车位的老年人，建那么多停车位会造成资源的浪费。”他表示。

在他看来，区分险企借养老名义圈地还是真正做养老事业的标准不是其是否盈利，而是其是卖了房子就走还是长期持有，只租不售，如果险企是长期经营的，就应该享受土地及税收方面的优惠政策。尽管泰康的养老社区都将长期经营，但他表示：“到目前为止，我们并没有拿到一分钱补贴。”

合众人寿董事长戴皓则认为，在养老社区建设供地时，可单独列为养老类产业用地，并推出单独的针对性政策。

同时，按照保监会规定，“保险资金投资养老不动产项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”，这也就意味着险企开发养老社区只能采取出租模式。在没有政府补贴的情况下险企又要长期经营养老社区，其面临的资金压力显而易见。

戴皓在今年两会上坦言：“在发展中，我们享受不到如非营利性养老服务机构的优惠政策，每年还要缴纳不少房产税及其他税收，这样很难唤起商业养老机构的积极性。”他希望养老社区可以“租售结合”，用开发利润贴补支持养老。但政策的调整，以及调整之后如何确保养老产业性质不变，都并非易事。

不过，险企一边在吐槽一边也在加紧布局养老产业。他们表示，投资养老社区投资周期长、资金压力大、投资回报不确定风险大，但同时，近两年，他们也不断地圈地，甚至通过增持地产公司曲线进军养老产业。“人口老龄化正在加速，可以确信养老产业是一片巨大的蓝海，尽管现在政策尚不十分明朗，但大家都想抢占先机。”一位险企负责人表示。

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