东莞部分楼盘违规卖房 社保未满一年却可购房

黄琼摄

实习记者 黄琼 华夏时报记者 袁晓澜 深圳报道

“像你这种情况，你只要先交了定金，我们可以给你延期6个月。”当记者表示，自己只交了半年的社保时，销售小吴（化名）便介绍道，现在只要先交定金5万元，在15天以内，再缴纳一成的首付，这套房子便定下来了，等到6个月后，社保的时间达到一年，便可以正式签合同。

2017年4月10日深夜，东莞市人民政府官网发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》）。东莞成为又一个对外地户籍家庭首套房购房资格限制的珠三角城市，进一步打击投机投资炒房行为。

《通知》显示，非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。

该《通知》自2017年4月11日零时起执行。

《华夏时报》记者走访发现，对于非东莞户口，且没有买房资格的用户，东莞的部分楼盘仍“有办法”让这部分人买房。

记者以未获得购房资格的购房者身份，走访了时代地产位于东莞茶山镇的时代荟楼盘以及嘉宏集团位于东莞石龙镇的嘉宏锦峯楼盘。

交首付不签合同

嘉宏锦峯的销售小吴得知记者的社保还未满一年时，便介绍道，只要社保满了6个月便可以购房，目前可以延期6个月。意思是，只要用户交满了6个月的社保，便有资格在嘉宏锦峯购房。用户需提前缴纳三成或一成的首付，等到社保满一年以后，便可以签网签合同，而房价仍然是按缴纳首付时的价格计算。如果还未满6个月，则需要另外找解决办法。

小吴向记者表示，用户还需要缴纳5万元的定金，以及在15天内缴纳一成或三成的首付，但同时，不签订任何合同，对于用户缴纳的款项，嘉鸿锦峯只开具收据。

当记者对只开具收据的做法表示担心时，小吴向记者表示，这种情况的用户不止一家，而且公司做到这么大，缴纳的资金安全肯定是有保障的。

而北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧针对收取定金和首付却不签合同，只开具收据的做法表示，合同没有签便给了首付和定金，对于购房者来说，其权益无法得到保障。开发商可以以双方没有达成一致意见为由，随时解除约定。另外，在下次签订合同时，开发商若是不想出售，开出以十几年二十年再交房的条件，购房者便很被动。

社保未满一年却可购房

与嘉宏锦峯有类似“活动”的时代荟，给未有购房资格的用户，同样提供了很大的“便利”。

时代荟坐落于东莞的东北部，在时代荟售楼处的官网上，其对楼盘特点的介绍中，可以看到“一成首付，免息分期一年，按季度支付；一年后再签约”的广告语。

记者向时代荟售楼处的销售小张（化名）提及，自己只缴纳了3个月的社保时，小张详细地向记者介绍了这种情况应该如何操作。

小张表示，目前公司正在做“活动”，对于社保未满一年的用户，也可以购房，只不过是签订草签合同，然后缴纳三成或者一成的首付，等到用户社保满一年以后，再签网签合同。

当记者对这种做法是否能保证成功购房表示担忧时，小张向记者解释道，时代地产是上市公司，而且五证齐全，另外，像这种情况也不止我一个人，可以放心购买。

当记者询问如果第二年的房价上涨较多，是否还是按照今年的房价计算时，小张表示，不管第二年的房价是怎样的情况，只要现在签了合同，给了首付，房子等于说就是用户的，价格肯定是按照签订草签合同时算。小张打趣道，用现在的房价买明年的房子，是很划算的。

同时，小张还向记者介绍道，要是手头资金不是那么宽裕，首付可以分期付，即最开始只需支付一成首付，剩余的金额在一年内还完即可，并且是免息。

而针对这种做法，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，提前购房、锁定房源，这种做法严格来讲是违规的。如果之后政府出台增加社保年限或者减少社保年限的相关规定，都会导致房屋买卖出现问题。

律师：购房者的权益难保障

“购房者未达到购房资格，提前缴纳首付订购房子，或与地产公司签订草签合同，或地产公司仅开具收据，对于购房者来说，都存在一定的风险。”郭韧针对提前支付首付的情况，向《华夏时报》记者阐释道。

郭韧表示，在没有达到购房资格时，签订的草签合同和网签合同内容差不多的话，在一定程度上能够保证购房者的权益。但是同时存在两个风险，其一，如果房价涨幅过高，地产公司不想以原来的价格出售，而同时和其他购房者签订了网签合同，那法律是优先保护网签合同的用户；其二，如果开发商不想再出售该房给该购房者，即使没有和其他购房者签订网签合同，开发商可以购房者为限购对象为由，认定合同无效，要求解除合同也是可以的。从理论上来说，国家颁布的限购政策，开发商不应该为销售业绩而违反国家政策。

同时，严跃进认为，这样的情况仍需要政府部门的管控，对于提前收取定金和首付的做法，是否合理合法，政府部门应该做出一个明确的表态。提前交付定金和首付并没有真正实现网签的功能，政府部门将这些监管做到位，风险将会减少很多。

东莞部分房企采用这种营销模式的最主要原因还是在于，楼市从严调控之下东莞市场已经出现明显降温，从58安居客房产研究院监测的数据来看，东莞的房价自7月开始出现了下降趋势，随之而来的则是房企的销售去化速度变慢，为了达到销售目标或提前锁定意向客户，一些房企采用预收方式来进行营销。

从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈属于政府重点打击的楼市乱象，而东莞房企采用预收定金方式销售房源一来是打限购的擦边球，绕过限购政策，二来或涉及违规销售，变相收取定金预订款的行为需要进行及时有效地规范和治理。

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