史上最严楼市调控！全省限购+7成首付+5年社保+5年禁售

4月22日，对于海南来说，注定是被载入楼市史册的一天，对全国楼市而言，更是被敲响了警钟！

海南出台全国最严楼市调控新政

全省限购+7成首付+5年社保+5年禁售

4月22日，海南省政府召开新闻发布会，发布《中共海南省委办公厅 海南省政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》。

《通知》规定，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购，严格限贷、限制转让和价格备案管理，取得不动产权证满5年后方可转让。

消息一出，震惊全国！海南当地业内人士更是直言这一天是“海南房地产从业人员3万多人的不眠之夜”......

海南全省限购，是全国第一例，调控力度也是全国最“狠”！

1、限购。其中五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海三个市，外省人购房需提供在海南累计至少60个月（整整5年）的社保或个税缴纳证明。

而目前未实行限购的其他区域，外省人购房需提供在海南累计至少24个月的社保或个税缴纳证明。

自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，并须提供在海南累计至少24个月的社保或个税缴纳证明；同时，非海南户籍居民家庭不得通过补缴个税或社保购买住房。

2、限贷。房产之所以值得投资，很大因素在于杠杠效应。此次调控不仅打击外省人的购房需求，同时提高首付比例至70%，对于投资客而言杠杠比例太低，收益回报明显下降。

3、限售。取得产权证5年内不准出售，这招相当狠。一般购买预售的商品住宅，大部分要3年时间才能拿到产权证，再加上5年限售期，等于8年时间，而这8年的资金就完全被锁死。

如此严格的限购，可以说完全禁绝了投资客。要知道海南的购房主力来自外地人。有业内统计，2014—2017年的4年时间内，海南5517亿的住宅销售总额中，大约有3645亿是外来人口贡献的，占比66%。

没有外来人口购买力，将意味着海南楼市需求量要减少大半......

海南市场“骤冷”

售楼部封盘不卖

一系列的调控给海南楼市带来“致命”一击。

据悉，政策出台的当晚，有相关人员专门整理了一份零点前可以买的房源，试图与时间博弈，但现阶段投资客还敢入手吗？

为了了解最真实的市场动态，今天中午，我在海南的朋友前往海口部分在售楼盘，让人意外但却又在情理之中的是，探访的市区2大楼盘售楼部里除了保安外，空空如也！

据案场保安透露，售楼部的置业顾问全部都出去开会了，现在项目封盘不卖，不会有人来接待。究其原因，就是突然加码的政策导致。

看来，这次全域限购让海南楼市“失控”了，所有房产从业人员或将面临失业的可能，微博上就有网友称不少房产经纪人为此哭泣。

14次升级调控

海南楼市彻底变天

其实海南自2017年至今已经多次出台政策严控房产市场，据不完全统计，截止目前已经发布了14次调控政策。

那么为什么海南如今对房地产如此之狠？要知道房地产可是海南的经济支柱。

综合来看，主要有以下几点原因：

1、响应国家政策，坚定房住不炒，还海南一个健康可控的房地产市场；

据了解，在海南自贸港概念发布后，海南部分市场出现了非理性现象，开发商捂盘惜售，房价明显上涨，就像之前的雄安新区成立一样。

因此以政策调控来避免经济利好房地产化，避免房地产投资需求爆发，影响市场稳定。

2、近年来，海南优质土地已经开发的差不多了，尤其是沿海地区，土地资源十分有限，而且不可再生；

剩余的土地已经无法再支持国际旅游岛和国际贸易区的建设，像中部四市县的永久性停止开发就知道，应该是为以后建设自贸区留地。

3、海南政府希望彻底摆脱海南经济对房地产的依赖，控制房价。

1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速却暴增到41.5%。这一非正常高增长，主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏债突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间，直到2005年才算基本清理完。

也正因如此，海南市场不能再重蹈覆辙，要彻底摆脱房产对市场经济的影响。

今年3月，十三届全国人大一次会议海南省代表团媒体开放日上，针对海南房地产业，省委书记刘赐贵、省长沈晓明两人曾一齐“开炮”。

沈晓明表示，房地产对海南经济贡献很大，无论投资还是税收，都会占到总额的50%左右。

减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血、会很难，不下大的决心确实不容易做到。但即使如此，海南还是要痛下决心严控房地产。

刘赐贵认为，“调控房地产业，GDP以及财政收入会受到影响，这就需要我们有‘壮士断腕’的决心。海南不能成为房地产的‘加工厂’，外面想要多少，海南就建多少”。

房产大V发话

投资客要收手了

海南的大规模限购，在市场掀起了一场“血雨腥风”，不少楼市大V纷纷表态：当下海南房产已不宜投资了。

安徽省清源房地产研究院院长郭红兵也就此直言：调控的长期稳定性是不容怀疑的。

全国楼市调控加码

想炒房？没门！

海南此举无疑是对炒房行为发出了最严厉的警告，对全国的房地产市场发展发出了坚定的信号。

今年以来，全国多个城市调控加码，方式多种多样。

成都：刚需家庭购买商品房将享受优先摇号

3月31日，成都市房管局公布房地产市场调控新政，刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。

广州：4月起本市户籍申请贷款需缴满1年

广州住房公积金管理中心发布新政，申请贷款的本市户籍职工，门槛从原来现存6个月以上，改为1年以上（含），新政从4月1日起实施。

非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）；持广州市人才绿卡的非本市户籍职工申请公积金贷款，享有本市户籍职工待遇；已使用两次住房公积金贷款的不予贷款。

西安：不得以后期涨价等诱使购房人抢购

3月30日，西安市住房保障和房屋管理局下发“关于进一步加强商品住房销售管理的通知”，要求房地产开发企业及经纪机构不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购。

意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

杭州：商品房销售启用公证摇号

4月4日，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组下发《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》。

要求自2018年4月4日起，市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。

长沙：优先满足首套刚需购房群体，离婚不算

长沙市住建委下发《关于实施差别化购房措施的通知》明确，即日起，长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施，优先满足首套刚需购房群体需求。

首套购房刚需群体为长沙市户籍的无房家庭和个人。（离婚且不满1年的不包括在内）

楼市调控分城施策

合肥会更进吗？

多城密集出台楼市调控措施，向市场释放明确信号：高烧的楼市需要降温，谨防楼市的虚火影响实体经济发展，房地产市场需要平稳健康发展。

出台调控措施的城市都剑指投资投机性需求。业内人士表示，不同城市的调控措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。

其实早在今年两会期间，国家就楼市调控表示调控政策正从以往“一刀切”，转变为“分城施策”。

不过对于一些已实施分城施策的城市来说，如果调控没有达到预期，即房价环比仍在上涨，或后期调控效果弱化，不排除今年还会继续收紧调控政策。

这也惹得不少网友猜想，合肥会不会更进，会不会加入升级调控行列？ 

对此，个人认为，当下合肥市场还是很稳定的，调控加码的可能性不大。

首先，目前合肥仍处于调控期，外地人买房需要有合肥社保或个税满一年，并且楼盘备案价也受到严格控制，6个月备案均价涨幅不得超1%；

其次，自2017年至今，房贷一直持续收紧中，截至目前，合肥首套房贷利率上浮15%，二套大部分上浮20%，从资金方面严打投资客；

并且前不久，合肥市房管局公开《维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》的实施意见。

要求开发商申请预售证须作书面承诺，不得拒绝公积金贷款。以此来保障购房者权益。

正是有这些政策的调控，让合肥楼市愈发稳定，房价也没有再出现大涨，虽然不和谐的“音符”依然存在，但大方向依然是趋稳，所以说调控加码的可能性很小。

总结：此次海南的楼市限购新政，向所有炒房者们发出来警告，炒房者“没有今天，更没有未来”！

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