2017年4月江门最新限购令

2017年4月江门最新限购令出台了，4月22日，江门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确规定实行住房限购政策，对江门市户籍居民家庭在本市拥有3套及以上住房的，暂停向其销售新建商品住房。

江门市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知

(江府办函〔2017〕90号)

各市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构，中直、省直驻江门有关单位：

为深入贯彻国家和省对房地产市场分类调控、因城施策的部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位，切实落实住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)相关要求，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：

一、加强土地供应管理

(一)根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对新建商品住房消化周期6个月以下的有关市、区，在显著增加供地的同时，须加快供地节奏，盘活存量土地的开发。消化周期较长的区域，要减少供地。

(二)灵活确定竞价方式，包括超过溢价率一定比例后在不改变土地规划出让条件的前提下，竞配建人才公寓、配建公共租赁住房、现房销售面积或商业自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

二、加强商品住房价格管理

住房城乡建设、发展改革等相关职能部门要综合土地成本、项目前期均价、周边价和区域价等因素，合理确定申报预(现)售项目的申报指导价。对不接受价格指导、影响区域市场平稳健康发展的项目，发展改革部门暂不办理价格备案，住房城乡建设部门暂停核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。同时，房地产开发企业不得以虚假装修、虚高装修等方式变相提高房价，否则将暂停有关项目的网签并责令整改。项目房价备案后，6个月内不得申请调整。

三、实行住房限购政策

(一)江门市户籍居民家庭在本市拥有3套及以上住房的，暂停向其销售新建商品住房。

(二)非江门市户籍家庭在本市拥有2套及以上住房的，或拥有1套住房但无法提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。

非江门市户籍家庭提供半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。

通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明不予认定。

(三)中级职称以上(含中级)专业技术人才、中级以上(含中级)技能型人才的非江门市户籍居民家庭，能提供企业法人代表签名的劳动合同及本市社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。经市人力资源社会保障主管部门同意引进或纳入政府管理服务备案的非江门市户籍院士、领军人才等紧缺适用高层次人才，凭市人力资源社会保障部门所出具证明，允许购买1套新建商品住房。

(四)在我市无住房的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买1套新建商品住房。

(五)上述限购政策的执行区域为蓬江区(全区)、江海区(全区)及新会区会城街道。

四、完善差别化住房信贷政策

根据《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》(银发〔2015〕305号)和《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2016〕26号)等文件规定，对我市限购区域的差别化住房信贷政策调整如下：

(一)居民家庭在我市无住房且无住房贷款记录的，按照国家相关政策规定，最低首付款比例不低于30%。

(二)居民家庭在我市无住房但有住房贷款记录，或拥有一套住房且相应贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。

(三)居民家庭在我市有一套住房且相应贷款未结清的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。

(四)对在我市有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

(五)上述政策的执行区域为蓬江区(全区)、江海区(全区)及新会区会城街道。

各级金融机构要严格贷款审查审批，防止虚增房价套取银行贷款。严格审查首付款资金来源的真实性，坚决杜绝“首付贷”。严格评估借款人还款能力，防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款。

五、加强房地产市场监管力度和舆论引导

继续发挥我市房地产市场稳控工作协调小组的作用，加强对市场异动情况的监测、分析和管控，及时完善有关政策措施。由住房城乡建设部门牵头，联合发展改革、国土资源、工商、城乡规划、金融、人民银行、银监等部门加强房地产市场监管和整顿工作，进一步规范房地产开发销售和中介机构行为。重点严查开发企业捂盘惜售(包括具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目)，不明码标价，另行收取未标明费用，私下收款或以收取渠道费、电商费等形式价外加价;中介企业虚假宣传、哄抬房价、捆绑销售等扰乱市场秩序的问题。

加强舆论引导。各新闻媒体、网络平台要加强政策宣传和舆论引导，客观公正报道房地产市场情况，倡导理性经营和理性消费理念，正确引导房地产市场预期，防止虚假不实信息和无事实根据的猜测、评论歪曲、误导消费市场。对有关机构或个人涉及捏造信息、散布虚假消息、造谣滋事的，要依法依规追究责任，坚决予以查处。

六、各市、区人民政府要落实房地产市场调控主体责任，根据本地区市场情况及时主动采取措施，保障房地产市场平稳健康发展。

七、本通知自印发之日起施行。

江门市人民政府办公室

2017年4月22日

珠三角中经济相对落后的江门，近日也推出楼市限购新政。4月22日，江门市政府颁布新政规定：本市户籍家庭拥有三套以上住房者、外地户籍家庭拥有两套以上住房者，均不能再买新房;二手房则不设限。有网友将此戏称为史上最宽松调控政策，能否见效有待观察。

江门限购并非覆盖全市，仅针对东部热点区域——蓬江、江海两区，以及新会区会城街道。对外地人在限购区域购买新房，江门提出新要求，但门槛不高：买首套者，个税或社保需缴满半年;买第二套者，个税或社保需满一年。简言之，在江门限购区域购买新房，本地人最多能买三套，外地人最多能买两套;二手房无论买多少都不受限。

这是“史上最轻(宽松)的限购政策，为出政策而出政策”，江门市政府4月22日在微信公号挂出新政通知后，有网友如此评价。

在江门之前，国内已有多个城市响应中央号召，出台楼市新政。据财新记者此前了解，2016年11月初，中央决策层要求部分城市控制房价涨势，若11月房价高于10月，将直接问责。次月，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，更是为新一轮楼市调控奠定基调。

然而，国内城市经济发展普遍倚重楼市，大部分地方政府并不希望楼市走弱，部分调控政策“有名无实”。

江门此番新政能否控制房价快涨势头，令人生疑。从局部看，抑制部分区域的新房购买需求，短期内或能稳住该区域新房成交量价，但购房需求极可能涌向政策洼地——非限购区域和二手房市场，并刺激开发商和业主抬价。

以毗邻广州的佛山为例，2016年10月，该市在部分区域推行新房限购政策，之后三个月(2016年11月-2017年1月)，全市新房成交量环比逐月下降、成交价趋稳，但二手房月度成交量均高于此前半年(2016年5月-10月)。新政次月(2016年11月)，二手房成交量更是创下全年最高记录。

与江门相邻的中山市，3月26日所推楼市新政，也是规定本地人最多买三套新房、外地人最多买两套，二手房不限购。自新政以来，当地二手房成交日渐活跃。

纵观全国，与江门一样只限新房、不限二手房的城市不在少数，背后原因在于新房成交被纳入政府网签系统，而这恰是上级考核指标。

限购之外，部分城市还采取限价、限签等价格手段调控新房市场，但这又容易导致“双合同”盛行——开发商与购房者签订两份合同：购房合同所列价格低于政府指导价，用于网签;另一份合同补足网签价与市场价之间的差价，冠之以装修款或车位销售等名义，可谓“上有政策、下有对策”。

江门此番也提出：要加强商品住房价格管理，不接受价格指导的项目不予备案，开发商不得以虚假装修变相提高房价。此外，江门在信贷方面普遍规定首付最低三成，但针对当地已有一套住房且房贷未结清者，购买普通住房首付要求最低四成。限贷政策仅针对前述限购区域。

综上可见，江门楼市新政颇为宽松，这得益于中央政府为三四线城市留下的口子——“因城施策去库存”。江门如今仍处去库存阶段，据该市住建局数据，2016年末该市商品住宅库存消化周期约为8.3个月，较上年末缩短5.5个月，但楼市区域分化明显，西部库存仍较大。

江门市住建局数据显示，2017年一季度，该市新房成交均价6500多元，同比涨18%;限购范围内的蓬江、江海两区新房均价较高，达8000多元，同比涨26%。同期，江门全市新房和二手房的成交套数、面积，同比涨幅均在50%以上。

自2016年10月至今，广东珠三角九个城市中已有八城出台楼市调控新政，仅余肇庆暂无动静。

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