深圳楼市新政：非深户购房社保1年改3年限购1套

3月25日晚间，深圳市政府发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成！

深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见

深府办〔2016〕12号

各区人民政府，市政府直属各单位：

为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，经市政府同意，现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见：

一、多渠道增加住房供应

加大住房供应力度，通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。

二、完善住房保障体系

加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

三、实行差别化住房信贷政策

对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

四、完善购房政策

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

五、规范房地产市场秩序

加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。

六、加强房地产金融风险防控

结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

本意见自发布之日起实施。

市政府办公厅

2016年3月25日

专家观点：深圳楼市新政较为温和 符合预期

据深圳链家市场研究中心监测，2015年购房的人群当中，深户占比约7成；而非深户仅3成。此外，在2015年购买二手房的人群，约九成申请了房贷；其平均贷款成数是6.5成。对于本次深圳市政府出台的调控政策，腾讯房产第一时间和业内专家沟通，均表示社保一改三符合预期。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，深圳市政府今晚（3月25号）出台的这个政策符合因城施策，早在二月份市场就猜测深圳政府会出台政策调控楼市，现在政策算是正式落地，这表明政府对于房价高涨的明确打压态度，并且这次是打在最关键点上。3月份以来，深圳楼市已经出现降温迹象，这次政策出台后，市场成交量将会继续下降，市场进入收缩通道，此外，宋丁也表示，在成交价方面，浮涨部分将会较快得到调整。

“本次深楼市新政侧重供给侧，包括多渠道增加住房供应、完善住房保障体系等。”在楼市限购方面，李宇嘉指出，深圳的限购相比京沪宽松，深圳非户籍人口比例比北上广高，故对非户籍限购力度低于北上广。因此，新政对市场的影响并不大。他表示，限购新政的出台主要是打击楼市投机需求，防范通过故意补缴社保来获得购房资格，以及买房票、养房票等现象的出现。

新政打击了投机投资的需求，同时不至于误伤太多刚需，相比此前传闻的许多调控版本，力度适中。深圳链家市场研究中心总监肖小平判断，市场对政策的消化周期在3个月左右，短期会抑制部分购房需求。她进一步阐释到，对于不符合条件的购房者而言，他们的购房需求受到抑制；而但对于符合条件的购房者，该政策也会产生心理传到，令其进入观望期。

深圳房价短期内或下调 长期仍被看好

广东律协房委会委员王劲松律师对腾讯房产表示，去年以来，深圳房价飙升，大量资金涌入深圳房地产市场，首付贷、众筹买房等更助推了房价进一步上涨，带来一系列经济、社会及法律问题。政府部门有针对性地出台符合本地实际情况的调控政策，防止房价大起大落是有必要的。

深圳出台此类政策，实际上是模仿上海的做法。财经评论员严跃进认为，由于上海楼市限购，部分深圳购房者担心政策后续会收紧，将加快购房节奏；从这个角度看，深圳楼市势必要通过限购政策来打压房价快速上涨的态势。而该政策的出台，将抑制投资投机需求，后续高价盘现象将减少；此外，部分板块的房价或有下调可能。但深圳市房地产经济行业协会发展研究部总监徐枫也表示，未来投资客会继续观望或者退出市场，但投资客恐慌性抛盘的严重现象不会出现。

深圳产业结构、人口结构、供需关系等决定了房价仍具有抗跌性，仍旧是短期震荡长期看涨，但不会重蹈2008年覆辙。此外广东信荣律师事务所张茂荣还对这次政策会衍生出一系列法律问题表示担忧，例如签约前有购房资格，签约后失去购房资格无法过户合同如何处理？法院判决的强制过户如果失去购房资格如何执行？

新政首日深圳有楼盘连夜开盘 投资客入市成本增加

魔力桥基金创始人罗振坤认为深圳“一改三”是大家已经预期了，往后市场会冷静下來，成交萎缩，房价有个別成交会低5-10%， 整体来说房价会在高位整固，到九月份心理影响衰减后房价可能再度上涨。此外，罗博士还表示深圳房价不能再涨，否则资金会从二、三线市场流向深圳，影响二、三、四线市场去库存。

此外，腾讯房产收到消息，龙华楼盘海宁公馆已连夜开盘，该楼盘本于周日开盘，现在居然提前到新政公布当晚！2010年刚开盘卖1.7万没人理，2013年卖3万出头，基本实现隔两年涨一倍。

在众多业内人士看来，这次新政将会抑制楼市投资需求，而有投资客黎先生表示，去年4月趁低点买入一套37平的地铁房后，恰好遇上房价迅猛上升，到年底时房价已从当初的50万涨到近90万元，于是卖掉准备于今年买房自住。谁知碰上政府出台楼市 新政，他不幸成为“被40%”一族，首付压力瞬间提升。

谈及看到政策时的感受，黎先生说：“第一心情肯定不好，首付增加，购买成本增加，原本资金不足，换房的压力短期变大 。第二，担心自己是否高位站岗，短期可能存在波动？第三，若资金允许还会继续选择交易，毕竟长期房价还是向上的。”黎先生表示，原本打算留部分资金月供的，现在全部得搭进去做首付款，就算短期房价可能停滞或波动，但是作为购房者还是更关心自己购买成本增加。他只能无奈地自认“倒霉”。

节后深圳系列政策及传言:

1、深圳金融学会要求加强房贷风控

3月23日，深圳经济特区金融学会下发《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，将在3月28日起执行。决议要求，合理把握住房贷款规模，避免无序的价格竞争，严格控制“首付贷”，认真核实购房人的婚姻状况，加强购房人偿债能力审查，实行差别化的住房贷款条件，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理，严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%，严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户。

2、全面禁止众筹炒房

3月18日，深圳市互联网金融协会下发《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》，要求全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和清理工作。

3、4月起二手房交易评估价格将上调50%

3月1日，市房地产评估发展中心（以下简称评估中心）在其官方网站发布温馨提示：根据房地产市场变化情况，将于2016年4月1日起对房产评估价格进行例行更新。

3月11日，深圳房经协发文郑重提示：根据房地产市场变化情况，将于2016年4月1日起对房产交易评估价格进行例行更新。4月1日深圳二手房交易评估价格将上调50%左右，导致交易税费大幅增加。

4、监管摸底首付贷

3月4日，深圳市金融办下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。

5、省府连夜发布红头文件

2月29日，《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》印发。其中，在“去库存”方面，要求商品房库存降12.5%，并对各市楼市去库存提出具体的面积要求。深圳去库存任务为0。

6、深圳楼市调控传言满天飞

春节前后，关于深圳楼市调控的消息甚嚣尘上。包括“社保1改3”、“营业税免征2改5”以及“首套房首付四成”等传言疯传，更有业内人士称，3月初政策将出台。然而，截止上海出台楼市新政前，以上三大传言无一兑现。

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