易宪容：房地产市场行政调控之路走到尽头

国内房地产原有的宏观调控方式已走到尽头，2014年对房地产市场已采取了一种全新的治理方式。这是整个市场大势使然。这种宏观治理的新方式具体将怎么推进，还需观察，但有一点可以肯定，巴望楼价不上涨也不下跌，只能是一厢情愿。

今年的政府工作报告没有提遏制楼价，也不提调控楼市。这是八年来的第一次。这个信息立马引出了对金融调控手段今后是否会减少的猜测。

那么，今年的楼市将会如何？

同往年一样，媒体总要先在“两会”上听听相关职能部门首长的言论。今年职能部门首长对房地产市场的表态是“双向调控”，这种“双向调控”的内容及意义是什么，虽然首长没有细说，其实在政府工作报告中已有相当明确的表述。对此，不同利益的人当然会从不同的角度来解释。比如房地产开发商就把这种“双向调控”解释为既不能让房价上涨，也不能让房价下跌。他们认为，这样才能保证国内GDP的增长得以持续，把过剩的产能逐渐消化，不至于因为房地产泡沫破灭导致我国爆发银行危机、金融危机甚至危机。

照开发商这种对“双向调控”的解释，2014年房地产市场政策，政府对市场干预的程度应该比前几年还得深化。不仅要控制住房市场的生产与销售，而且还得控制住房市场的；不仅是控制住房价格上涨，还得控制住房价格的下跌。楼价涨也不行，跌也不行。简言之，房地产市场的完全是处于政府的干预之下。这种解释，不仅没有走出前几年政府房地产宏观调控的老路，而且完全服务于房地产利益。

实际上，无论从所作的政府工作报告阐述的对房地产市场的治理理念，还是由当下的经济发展大势来看，与早几年的情况相比已发生了巨大变化。确切无疑的事实表明，诸如限购、限价、限房型等房地产宏观调控的方式与思路已走到了尽头。十八届三中全会精神的核心，就是让市场在资源配置过程中发挥决定性的作用。如果房地产市场的价格被政府政策左右，既不涨也不跌，那岂不是与这精神的核心完全相悖？2013年以来，政府没有再增加政府行政干预的方式。因此，笔者认为，如果要让市场在房地产资源配置起决定作用，政府对房地产的宏观调控理该更强调经济杠杆的作用(比如信贷与税收政策)，更为强调市场对房地产价格机制形成的决定性作用，而不会由政府直接来控制房价的上涨与下跌。

经过十几年快速发展与持续繁荣，国内房地产市场不仅完全成了一个以投资投机炒作为主导的市场，而且早已形成了一个巨大的房地产泡沫。早几年中央政府就一直在尝试用多种行政手段在干预市场。但是，经济有其自身的客观规律，这些年来的行政干预结果证明，这些政策只能把风险的完全暴露时间延后，而不会使之消失。一段时期来在鄂尔多斯、温州等地出现的情形就是如此。现在大家也都看得越来越清楚了，房地产市场背离经济基本面的发展已不可持续。“双向调控”，就是要区别不同地区和城市的不同情况，尽力减小房地产周期性调整可能给当地经济造成的伤害。

还有一个不能不考虑的因素，是当前国内外金融市场形势发生了根本性变化。近期的人民币贬值将对国内房地产市场造成巨大冲击。因为，在这样一个由投机炒作为主导的资金密集型的行业，人民币贬值将导致整个市场预期的逆转，这会促使投资者逐渐放弃如房产这样价格过高的资产。尤其是那些早些时候从海外涌入国内的资金，会因人民币的贬值而流出中国，或不敢再轻易进入中国市场，多种作用夹击，自然会助推中国住房资产的价格下跌，这将迫使一些房地产开发商降价出售。

人民币贬值不仅可能让早些时候进入国内住房市场的资金逐渐退出住房市场，更为重要的是，还可能让国内房地产企业从海外融资的成本迅速上升。要知道，近些年来国内房地产企业陆陆续续在海外融资已高达1万亿美元以上。这对资本密集型的房地产业来说，无异于雪上加霜。试想，一面是住房销售与价格全面下降，一面却是融资成本在上升，如果房地产企业本身就已负债率过高，那就很可能面临着资金链断裂的风险。在这种情况下，房地产开发商更可能以竞相降低价格方式来应对这种资金可能断裂的风险。而房地产企业对所销售住房的降价，不仅会进一步强化住房价格下行的预期，而且也会导致实际住房价格水平全面下移。一环扣一环，如果这些情况次第出现，那国内住房市场的周期性调整即来临。这个时候，还想让房价不涨也不跌，根本就不可能。

还有，当前互联网金融在快速发展，支付宝、财付通之类新产品对国内金融市场冲击最大的，就是促使整个金融市场的价格全面上升，由此带来的问题是，不仅银行资金成本和资金压力将全面上升，这种压力也会传导至房地产的信贷环节，会逼得银行全面收紧房地产市场信贷。而只要银行收紧房地产市场信贷，那这个效应立马会传导到市场端，那时楼价还怎么能保持不上涨也不下跌？再说，美国退出QE，引发国际金融市场动荡，其影响同样会对国内房地产市场造成冲击。

综合上述分析，国内房地产市场原有的宏观调控方式已走到尽头，2014年政府对房地产市场已采取了一种全新的治理方式。这是整个市场大势使然。这种宏观治理的新方式具体将怎么推进，还需观察，但有一点可以肯定，巴望楼价不上涨也不下跌，只能是一厢情愿。

(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)

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