以房养老，走在囧途

最近“以房养老”的呼声很高。在政府部门，民政部已经将“以房养老”纳入下一阶段工作的引导方向之一；在民间，“以房养老”也受到一小部分“丁克族”的欢迎，但多数老人则因为心有疑虑而反对。

近日在成都，被媒体称为“以房养老第一人”的钟大爷，在与当地社区管理机构签订“由社区出钱出力帮钟大爷养老送终，大爷百年之后，把自己的房子赠送给社区”的协议。协议履行两年后又反悔，更是一石激起千层浪，让人们对以房养老政策的推行与前景表示忧心忡忡。

政策措施如何推行

记者从民政部门了解到，我国60岁以上老人有约1．94亿人，2050年将突破3亿人。这意味着4个人中几乎就有一位老人，养老压力可想而知。

民政部一位不愿透露姓名的人士表示：“以房养老”是针对城镇老年人口的政策设计，目前不完善之处和落实的现实阻力有目共睹，但为应对日益严峻的养老压力，“以房养老”政策的推行应该提速。有关各方应从成都钟大爷签订协议又后悔的事件上找一找目前“以房养老”模式的不足，及时修正和补漏，只有“以房养老”的政策体系和配套措施都完善起来，才能有真正推行的可能。

北师大房地产研究中心主任董藩日前发长微博称，“以房养老”模式在国外获得一定的成功，但根本不适合我国。我国是实行土地公有制，城市建设用地实行两权分离制度，房屋所有者不拥有房屋下面的土地所有权，只拥有40年到70年的使用权，这与西方发达国家业主对土地拥有私有产权完全不一样，虽然“物权法”称土地使用年限到期能自动续期，可怎么续、续多少年？还要补缴多少费，现在都没有说法。所以一些临近使用期限的房屋，银行根本不可能接受“倒按揭”，很多人年轻时买了房子到年老时，房子的使用年限也快到期了，银行和倒按揭公司、保险公司都不可能接受。社会制度的风险会严重影响这种养老模式的运行。还有评估价格是否合理，业主是否能接受问题，并且房价上涨因素的不确定性也比较大。

北京大学经济学院教授吕随启表示，目前的养老保险制度确实会让一部分人日后养老支付能力不足，在支付能力不足时如何保证养老，怎样提供更好的养老服务，考验政府和社会机构的管理能力，推行“以房养老”的初衷是好的，但实践中，“以房养老”机构的信用确实是个大问题。目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现和老年人正式签约之前，机构将老人的房产提前出售，使老年人权利受损的事件，凡此种种都令不少老年人望而却步。所以解决不好支付能力和养老服务两大核心问题，“以房养老”终会因为政策和现实的不合脚而止步不前。

如何让老人放心

有乐观者表示，“以房养老”虽然难成为养老的主要方式，但随着中国 “未富先老”，可挖掘的潜力很大。改善传统的养老模式，问题的关键不在于密集、仓促地出台模糊政策，以房养老更需要制定配套措施，并且从房产评估到寿命预估，再到纠纷仲裁、风险分担等，都需加以严格而细致的调查研究、讨论验证，让制度具体可行，尽可能堵住各种漏洞，防范各种风险。

所谓的“以房养老”，应该是一种养老品质提升式的养老，如果像钟大爷那样，将房子反向抵押出去了，反而每个月的养老钱多不了多少，生活质量和过去差不多，这样的“以房养老”就没有什么意义。

北京大学经济学院萧国亮教授认为：“以房养老”必须严格界定权利边界。比如，抵押了老人的房子，不应该干预老人的其他财产和收入。像成都钟大爷的例子，当地社区大包大揽，为了避免以后不“亏本”，竟然直接支配和限制钟老汉的 “拆迁补偿款”，担心老人的积蓄不够安葬费，连老人买件衣服也要受社区管理人员的审核把关，这已经侵犯了“以房养老”者的权利和支配其他合法财产的自由。

钟大爷事件给地方提了个醒。“以房养老”囿于养老模式的特殊性，多体现在孤寡老人身上，这就要求今后的“以房养老”政策和制度，必须充分考虑到老人的亲情补偿问题。“以房养老”模式不应该是冷冰冰的金钱与房产的交易，应该更接近于家庭养老的一种模式，如何完善渐行渐近的“以房养老”政策，有关方面必须完善细节。“以房养老”模式也不是可以“什么都管”的模式，是完全支配孤寡老人的一切财务、干涉正常开支？还是严格按法律责任办理？应该有补充性的制度规定支撑。有关方面和涉及房产抵押的机构，不应将“以房养老”当成“不赔钱”的买卖，这也应该在后续政策设计中得到体现。

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