专家解析：“以房养老”为何遇冷？

引子：

“以房养老”两年试点即将到期，全国4个试点城市成效并不乐观。近日，国内商业保险公司披露，目前北京、上海、广州、武汉四个城市仅59户投保，办完所有流程的仅38户47人。2014年保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》后，我国从当年7月1日起试点“以房养老”。本期“思与辨”就该话题进行讨论。

■ 主持人： 尹传刚 （深圳特区报评论员）

■ 嘉 宾： 匡贤明（中国<海南>改革发展研究院经济研究所所长、研究员）

李长安（对外经济贸易大学公共管理学院教授）

张敬伟（中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）

在当前环境下，作为一个新生事物，“以房养老”有其发展的空间，但确实也面临着体制机制和市场等方面的不利因素

主持人：“以房养老”遇冷，在你们看来主要有哪些方面的原因？

张敬伟：“以房养老”试点进展不大，足以说明这种模式，不具普遍意义，只能作为养老模式的补充。就此而言，“以房养老”不仅仅是 “遇冷”，而是从现在到未来一段时间内很难“热”起来。这种模式存在四大风险，即不合传统养老的伦理道德风险、房价难以预测的市场风险、抵押房产价值难以实现的法律风险，还有70年产权面临的政策风险等等。这些风险点中了“以房养老”的死穴。

匡贤明：在一个经济体的养老保障中，最重要的是基本养老保障，这就决定了“以房养老”是一个小众化的试点。此外，实施层面有几个因素也对这项政策带来影响。

第一，基本养老保险保障力度在不断加大。这几年，城市退休职工养老保险待遇水平逐年提高，保障力度在不断加大。第一支柱的作用逐步提高。

第二，房地产市场的波动。“以房养老”需要一个比较稳定的房地产市场，而这几年我国房地产市场价格波动相对比较大，使得保险公司对“以房养老”缺乏积极性。资料显示，到目前为止，参与“以房养老”试点的保险公司中，仅有幸福人寿一家推出了相关产品。

第三，制度层面还有相关的障碍。比如我国土地使用权期限为70年，70年后虽然自动续期，但是否需要发生相关费用，是有偿自动续期还是无偿自动续期，目前并无顶层设计。这客观上制约了相关以房养老相关业务的发展。

第四，我国正处于转型时期，包括社会理念在内也处于转型中。传统文化中，老人更多地愿意把房产作为遗产留给后代，“以房养老”并没有成为主流思潮，知道的人不多；愿意付诸行动的人更少。

在当前环境下，作为一个新生事物，“以房养老”有其发展的空间，但确实也面临着体制机制和市场等方面的不利因素，不可避免地影响到这项新业务的发展。

李长安：“以房养老”模式是从国外引进的“舶来品”，但面对中国的环境制度，面临明显的“水土不服”。具体来说，民众普遍担心的是，“以房养老”是拿房子抵押给金融机构以换取养老金，这样做划不划算？在中国市场上，由于房价的波动性大，导致“以房养老”存在着巨大的不确定性，会抑制供需双方的积极性。

如果“以房养老”的法治基础不牢靠、制度根基不稳当、楼市走向不稳定，“以房养老”的实践就没有障碍

主持人：在你们看来，“以房养老”在我国有无发展前景？

匡贤明：观察新事物的发展空间，既要看到现实的困难，更要看到我国转型发展的趋势。回顾30多年前，现在市场上相当多的业务是闻所未闻，究其根源，就在于我国社会在过去30余年中发生了深刻变化。未来我国仍将处于转型的进程中，这将为“以房养老”业务发展提供巨大的市场空间。

我国老龄化趋势下，基本养老金待遇在持续提高后，将会稳定在一定水平。随着人们对退休生活质量要求的不断提高，第二、三支柱将在保障养老生活质量中发挥更加重要的作用。这是“以房养老”最大的市场空间。

我国家庭财产结构正在发生变化。据2016年《社会蓝皮书》的研究，19.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的住房。除了家庭财富变化外，更重要的将对社会文化和社会思潮带来重要的影响。以房养老的思潮有可能成为主流思潮之一。

因此，从转型的角度看，随着基本社会保障力度的逐步稳定、市场的不断完善和家庭财产结构的不断调整，中国以房养老的市场巨大。

张敬伟：“以房养老”具有一定的发展前景，但是由于楼市不稳定，“以房养老”也存在着相应的不确定性。因而，如果“以房养老”的法治基础不牢靠、制度根基不稳当、楼市走向不稳定，“以房养老”的实践就没有障碍。

“以房养老”的遇冷，给市场提了醒，决定其发展前景的，除了国情社情和民情因素，市场规范、体制机制健全和监管有序，更是关键因素。

要顺利推行“以房养老”政策，须有一系列的制度环境作为保障

主持人：国外在“以房养老”的实施上，有哪些可以借鉴的地方？

张敬伟：美国老人在选择“以房养老”时，会最大限度地放大自己的权利，譬如老人可以将高价房产卖掉，再买一套价格较低的房产。此时，老人可以申请反向贷款购房，老人只需缴纳相应的头款和手续费即可拥有这套住房直到逝世。譬如，20万美元的房子，可以得到13万美元左右的反向贷款。这建立在美国房屋产权清晰以及市场成熟度高、法治完善的基础上。即便如此，“以房养老”在美国也是非主流的养老模式。我国的“以房养老”，还是要慢慢来，不要急于冒进。

匡贤明：政府切实承担起基本养老保障的兜底功能。“以房养老”是建立在基本养老保障基础上的，而不是相反。要继续加大养老保障服务的市场开放力度，当前我国保险业还需要进一步放开市场，加强监管，鼓励新进入的社会资本发展“以房养老”等新业务。

“以房养老”着眼于解决老年人养老金的问题，但老年人更需要有健康、医疗等方面的服务。这就需要开展以房养老的保险公司，推出包括健康、医疗、养护等在内的综合服务，满足老年人的需求。

李长安：国外的“以房养老”开展得较早，也取得了一定的成效，为许多老人解除了后顾之忧。一般来说，要顺利推行“以房养老”政策，须有一系列的制度环境作为保障。比如这些国家普遍都有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的遗产税或个人资产增值税。这就使得部分民众愿意用“以房养老”的方式进行养老。完善的金融体系与政府扶持政策，也是开展“以房养老”的重要条件。比如美国为降低“以房养老”的风险，由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保，并由公共保险部门提供的保险。这样，“以房养老”才能顺利地推广。

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