徐海静：以房养老并非最佳选择

说起“反向抵押贷款”(reversemortgage)，也就是俗称的以房养老，70岁的澳大利亚老人卡萝尔·安·赫西的态度很坚决——“应该说，不是迫不得已，我不会考虑申请这种贷款。”在澳大利亚，反向抵押贷款并不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品。

卡萝尔·安坦言，她对反向抵押贷款的具体条款并不清楚，因为她从来没有考虑申请这种贷款，她周围的朋友里也没听说谁申请过反向抵押贷款。

不过根据统计，越来越多澳大利亚老年人开始接受这种产品。根据德勤会计师事务所的统计，截至2011年底，全澳共有4.2万例反向抵押贷款，总金额达33亿澳元。在过去3年里，这种贷款的增长率均保持在两位数，而且平均每例贷款的数额从2005年的5.1万澳元增加到2010年的7.2万澳元。

在卡萝尔·安看来，只有家里急需用钱，比如孩子们需要、或是自己做生意需要启动资金，老人们才会想到这种贷款。统计数据证实，申请反向抵押贷款的人很少选择银行定期支付款项，而多是选择一次性将贷款全部取走。大多数使用反向抵押贷款的人是70岁至75岁、拥有自有住房的夫妇，他们申请贷款的用途主要是改善住房、偿还债务、增加退休后的收入。65岁以下老人申请此类贷款的目的还包括二次置业、帮子女买房等。

澳大利亚天主教大学养老问题教授特蕾西·麦克唐纳分析说，许多澳大利亚人的住房有3间至4间卧室，但当孩子们长大离开家之后，老两口不需要住这么大的房子，特别是当夫妻双方中的一人先行离世，剩下的老人会选择将房子抵押出去，获取的贷款可以用来租或买一个小一些的房子居住并增加一些收入。

麦克唐纳同时指出，作为一种金融产品，反向抵押贷款像其他金融产品一样存在风险。而统计显示，70%的反向抵押贷款是没有咨询金融顾问的情况下，由消费者和金融机构直接签署的，大部分协议也没有经过律师把关，所以老人们可能受困于某些不公平的合同条款。

新南威尔士州消费者信贷法律中心首席律师凯瑟琳·莱恩也警告说，反向抵押贷款只适合于部分老人，特别是没有孩子的老人。她提醒说，在申请贷款之前，老人们一定要确保自己留出足够的钱，在将来入住养老院时使用。

还有一个现实的问题就是，大多数银行的反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，这可能导致贷款者的债务迅速膨胀，侵蚀掉房产的价值。

另外，要考虑到获得贷款后老人收入水平上升，可能因此失去领取政府某些补贴的资格。而且将房子抵押给银行很有可能导致家庭纠纷。

《悉尼先锋晨报》曾对反向抵押贷款做出计算，假设一对65岁的夫妇以价值100万澳元的房屋做抵押申请反向抵押贷款，以年利率9%、贷款20万澳元、期限20年为例，假设房屋价值每年升值4%，到还款时，房屋价值将达到219.11万澳元，但连本带息还给银行的钱就要122.37万澳元，也就是说，房主只能拿到房屋价值的44%。如果借款额更多或贷款期更长，则房主能保有的房屋价值就更少了。

此外，一旦房产抵押给金融机构，金融机构会对居住者提出要求，比如维修维护房产，如果居住者想请其他人来一起居住，或是对房屋进行装修、出租等，都必须得到金融机构的批准，造成生活不便。

卡萝尔·安认为，既然这是一种金融产品，那么银行肯定要从中赚取利润。她担心，如果再赶上金融危机，导致利率变动剧烈，情况可能会变得糟糕。

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