2016房产税营改增最新政策解读

为了进一步减轻企业负担，“两会”期间李克强总理提出，今年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。

房产税营改增一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产，另一方面，针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收，这样的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征，楼市大变局也即将从此开始，未来的市场也将显得更加扑朔迷离。

一时间，房地产营改增成为业内热议的话题，那么，营改增对楼市有什么影响?

房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。具体来讲将产生如下四点影响：

1、房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”;

2、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;

3、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;

4、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市(比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。

总的看来，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者(企业或企业主)来讲，将因此而获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是对于不动产或房产持有环节的征税(暂时称为房产税)来讲，后续仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。

从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过差别化税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内;房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，市场传言也有可能被叫停的可能性，但这并不是房地产税尤其是房产税的终点。从当前政府财政收入来源来看，由于楼市供求关系平衡，已经进入下半场，土地财政已难以像之前那样为政府贡献那么多的财政收入，寻求新的财政收入来源成为势在必然。此时，房产税的推进就显得非常必要。未来，至于是推广上海的房产税模式还是推广重庆的房产税模式，还是推广深化改革后的第三种房产税模式，这个不重要，房产税始终还是会登上房地产的历史舞台，以从持有环节影响市场需求结构，影响市场发展趋势。

由此，我们可以判断，营改增将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，降低了税负，同时，给了所有投资不动产尤其是投资房产的企业“甜头”，就像是给了所有企业吃了“胡萝卜”，市场也会因此而出现大整合与并购的趋势;房产税还会继续推进，当企业或企业主持有不动产尤其是房产之后，房产税作为持有环节的税种又会调节市场需求结构，抑制投资投机性需求，这也可以称作是对于企业的约束，或者称之为“大棒”。

综上所述，“营改增+房产税”=“胡萝卜+大棒”，一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产，另一方面，针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收，“胡萝卜+大棒”的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征，楼市大变局也即将从此开始，未来的市场也将显得更加扑朔迷离。

拓展阅读

“营改增”后二手房交易税费是增是减?

“营改增”对于普通的购房人来说有什么影响?李克强总理曾表示，“营改增”之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。

比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。

根据现在北上广深营业税的征收政策，个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，这实际上和征收增值税就比较类似。

另外，需要指出的是，增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单，就是根据营业额为税基征税，但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说，一位消费者买房子之后，成本价是100万，但花了50万进行装修，出售之后，这些装修费用都沉淀在房子中，等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话，又是否算折旧?这都需要细则来确定。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，到底是增是减需视不同情况而定，并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。

另外，营业税的增收有的免收，有的全额增收，有的差额征收，增值税是搞一刀切还是跟营业税一样，根据不同情况来确定是征是免，这也是影响税负的一大要素。

3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。据透露，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布，方案文件有100多页。

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