营改增范围扩大至四行业 房地产税率11%金融业税率6%

房地产行业营改增已经确定从5月1日开始推行，税率定在11%，这也让营改增再度成为热门话题。最新消息，营改增扩围至四行业，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%税率。

国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议，部署落实《政府工作报告》责任分工，确保实现全年发展主要目标任务;确定今年经济体制改革重点工作，为促发展惠民生防风险提供保障;部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。

为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。

从今年5月1日起，一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。 加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

营改增最后一战新扩围四行业

这是一场涉及1000万户纳税人的税制变革。

2016年5月1日起，占中国全部营业税规模80%以上的四个行业将改征增值税，它们分别是建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，四个行业的年营业税总额达到1.9万亿。这是中国财政部推行的营改增改革的最后一役。

从2012年到2015年，财政部花费了四年时间，完成交通运输业、部分现代服务业、铁路运输和邮政业，以及电信业的营改增改革，涉及纳税人共150万户。而这一次，留给财税部门的准备时间只有45天。

2012年，营改增率先在上海试点，其次是北京等8个省，先后覆盖了交通运输、邮政、铁路、电信等行业。按照国务院规划，我国“营改增”分为三步走：第一步，在部分行业部分地区进行试点，上海是首个试点城市;第二步，选择交通运输业等部分服务业服务行业试点。第三步，在全国范围内实现“营改增”，也即消灭营业税。

军令状来自刚刚结束的全国“两会”。国务院总理李克强在2016年两会政府工作报告中提出的第一项改革措施，就是全面实施营改增，即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

一位接近政策制定层的人士说，这轮营改增将实现增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除重复征税，打通了增值税抵扣链条，不动产纳入营改增加大了减税规模，对于经济稳增长，释放企业活力有重要作用，可以使改革和稳增长获得‘两进步、两促进’的效果。

财政部、国税总局负责人称，全面推开营改增试点，覆盖面更广，意义更大。

一是实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。三是进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。四是创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。

建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%税率

在这四个行业中，建筑业与房地产业适用于11%的增值税税率，金融业与生活服务业适用于6%的增值税税率。改革实施完毕后，年减税规模将达到5000亿左右，接近营改增自2012年实施三年多以来的减税总规模。特别是，此次将不动产纳入营改增后，不动产抵扣涉及到的减税在全部减税额度中接近六成，即3000多亿。

具体来看，金融保险业由5%的营业税改为6%的增值税，房地产和建筑业由5%和3%的营业税改为11%的增值税，酒店、餐饮等生活服务业由5%的营业税改为6%的增值税。

那么，营改增对于这四大行业会产生哪些影响?著名经济学家宋清辉表示，营改增全面实施后，对建筑业而言，因为劳动力成本/折旧不能抵扣增值税，或会在较短时期内对建筑类行业公司的盈利水平产生不利影响，长期内对营改增政策的修改将可能抵消不利影响。对房地产而言，如果土地成本不可抵扣，最终行业利润下降幅度可能会更大，反之则对企业经营业绩有利。对金融业和生活服务业而言，属于利好信息，将会显著减轻企业的负担。

对金融业的影响

金融保险业的增值税税率将为6%，基本会采用一般计税方法，即以销项税额减去进项税额。

在金融业的营改增整体方案中，进项税抵扣情况到底如何目前是影响税负水平和企业利润多寡的核心问题。普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军表示，目前对于某些行业的特殊问题如何处理还存在不确定性，一切都将以最终颁布的实施细则为准。

部分金融业人士也呼吁营改增中对于行业进行一定政策倾斜。全国政协委员、合众人寿董事长戴皓建议，对于无法取得增值税专用发票的特殊支出允许按照一定比例视同进项税予以抵扣;对于原有营业税的税收优惠政策继续保留;对保险业金融产品买卖的差价收益不征收增值税，或对差价收益按3%的税率实行差额简易征收。

中信建投认为，长期来看，营改增对证券保险行业来说是利好，因为税负更加公平，税负负担会减小。但短期来看，由于证券和保险行业的复杂性，营改增的实施有一些问题亟待解决，也需要试点磨合，增值税制度的优越性可能暂时难以体现。

专家指出，证券业方面，券商如果可抵扣比例超过40%，营改增或有增厚业绩效果，其中人力成本能否抵扣至关重要。保险业方面，免税和进项抵扣确定至关重要，预期寿险免税设计或在营改增后能得以延续，而产险受益幅度或依然较高。信托业方面，考虑营业成本中管理费用/资产减值占比60%/40%，其中人力成本占比超过70%，人力及减值如何抵扣将非常重要。

对房地产行业的影响

房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。从营改增对房地产企业来看，政策的基调是确保所有行业税负只减不增，因此房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段，因此本轮税收改革，整体对地产行业有望是利好。

营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者(企业或企业主)来讲，将因此而获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是对于房产税(暂称)来讲，后续仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。

税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。改征增值税后开发商，仍面临税负增加的风险。此次政府工作报告提出要确保所有行业税负只减不增。分析认为，未来房地产业营业增在税率、计税方式上或给予企业更多的让利，营改增将推动房企调整产品结构，完善市场布局，提升管控水平。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

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