郑晓静 公雪：裴建华心中的以房养老“山东模式”

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，“以房养老”成为热门话题。山东省老年产业协会会长裴建华接受中国经济时报专访，对以房养老的内涵及他心目中正在探索的“山东模式”进行了细致解读。

以房养老是政府监督下的市场行为

“房子”在中国是一个非常敏感的话题。 “在中国人的心目中，房子就是命根子，是全部资产的凝聚，是人的社会地位的象征。一说到房子，人们的神经马上就绷起来了：要动我家的房子，就是要我的命根子。 ”裴建华说。

为了说明以房养老是什么，裴建华先说了三个“不是”。

首先，以房养老应当不是政府对每个有房人都要强制施行的政策或规定。在现代文明的今天，没有哪一个国家的政府会做那样的傻事。

第二，以房养老应当不是政府要削减社会养老投入的借口，事实上，政府对社会养老的投入在逐年增大。

第三，以房养老应当不是一种纯政府行为，而是在政府把控和监督下的一种市场行为，这种行为是建立在自愿和利益驱动基础上的。而政府的作用在于让这个市场规范运行。

“以房养老是在房屋不需要继承或不愿继承给下一代的人群中，施行的一种把房屋货币化、变成可以用来消费的资金流的一种政府主导下的市场机制。它应当是在完全自愿的前提下进行的，人人都可以选择这种方式，也有权利不选择这种方式。 ”裴建华说。

在他看来，以房养老的社会意义至少有三个方面。

其一，以房养老是对我国传统伦理观念的一种冲击。

“以房养老体现的是老人与子女在人权、财权上的各自独立，这无疑是对中国几千年的伦理观念的挑战，也体现了中华民族在文明程度上的深度觉醒。 ”裴建华说。

其二，在某种意义上，以房养老是对改革的补偿。在多年大规模城市现代化建设和新农村改造过程中，许多收入不高的人为了面子，倾其所有，东凑西借，住上了新房，同时“有了面子没了里子”。以房养老的提出让他们眼前一亮：原来面子是可以当里子用的！

“绝不是人人都需要以房养老，但的确有人会乐意以房养老。除了上述人群外，无子女户或失独户，子女都有房子、如果继承可能会引起纠纷的户，儿女不孝、不想把房子继承给他们的老人以及那些想把排场变实惠，租大房买小房，租城里房买乡下房，由定居一地变 ‘候鸟式养老’，想从‘空巢’飞进‘公寓’的老人，都有考虑此事的可能。运行好了会促进社会的和谐度。 ”裴建华说。

其三，以房养老是对国人金融意识的提升，让每一个关心自己房子的人接触到了“财产”、“资产”、“资金”和“流通利率”这些概念。国人理财意识的提升，将会带动国家的富强。

关键在流通

“死钱不算钱，钱动起来才能生钱——这就是资金、资产能变成资本的原因。”在分析国内以往有些以房养老试点不成功的原因时，裴建华认为有三条：一是房价急骤攀升，诱使房主违约；二是产权不决断，难免出现纠纷；三是房屋理财机构（即以房养老企业）长期投入不见回报，所以消极。归根到底，是没有形成资金流和利益链。

“这也是我们提出‘山东模式’的根本出发点。 ”裴建华说，其思路就在于形成了资金流和利益驱动，充分调动房主和以房养老机构两方面的积极性。

裴建华描述了他们正在探讨中的以房养老“山东模式”的梗概和轮廓：

首先，要成立相应的房屋理财机构，这个机构不应当是银行（但可以介入），也不应当是不计效益的事业单位。而最好以国企为主、政府可把控，以保证资金实力和社会公信力。

第二，要有专门的研究机构提供智力支持。裴建华介绍，今年7月已成立了 “山东金融养老研究中心”。其中知名央企申银万国证券研究所派出了研究团队投入该项目的调查研究。 “关系到国计民生的大事，必须有清醒的理论指导。 ”

第三，在交易流程上，房主与房屋理财机构达成交易意向后，经第三方评估确认价格。之后，房子由房屋理财机构全额购买过来，产权做变更。“这是解决根本问题的一条措施，没有任何纠纷：房产产权归房屋理财机构，优先保证原房主租住，租价、租期双方协商。”交易过程中，双方可以提出许多附则，如，预租期的租金尽量一次性交齐，以减少可能出现的纠纷；对房主暂时用不着的钱，也欢迎存入房屋理财机构，因为有证券机构介入理财，可以使房主的房款得到高于银行利率的收益，譬如活期理财年化收益能达到4％，定期年收益能达到5％—6％。

裴建华介绍，这种以房养老“山东模式”在受益方面兼顾了房主和房屋理财机构双方的利益。就房主一方来说，一是使其盘活了自己的固定资产，有了一笔足可以安享晚年的资金，在产权房里过节衣缩食的生活和在反租房里过相对宽裕的生活，生活质量是不一样的；二是他们仍可以住在自己的房子里，保持尊严和原生活格局；三是消除了身后可能发生的种种担忧，清心可以延年。而对房屋理财机构一方来说，一是可以预收房租；二是如果房主的房款大部分存在这里，房屋理财机构等于用极少的钱购得了足额的资产，还可以用房产证抵押贷款去扩大自己的资金额；三是房屋理财机构发展壮大后可以上市融资。

裴建华说，“这件事有两个点很关键，一是首先得让房屋理财机构动心，动心的原因是有利可图；而让双方都有利可图的原因是因为证券的介入。当然，必须选择安全、有实力的证券公司。二是产权作变更。 ”

还缺什么？

按照裴建华的分析，以房养老应当是政府支持和把控下的市场行为，归根结底是个市场行为。裴建华认为，他们心中的“山东模式”真正探讨完善和付诸实施，还缺两条腿：一是政府的政策支持和实际介入，二是社会的理解和支持。

在政策支持方面，一是缺乏关于对房屋理财机构的政策，比如能否给予政策性的扶持资金或优惠政策。二是对可能出现的房价、自然灾害等不确定因素，政府应当备有调控措施。三是，房屋土地使用权到期后怎么办，政策上得交个底儿。

“现在物权法有规定，70年以后可以展期，但是也得缴费，怎么缴？现在没概念。 ”裴建华说。

在政府的实际介入方面，首先，房屋理财机构应当有准入制度，不是谁想干就可以干的，政府要发“驾驶证”。同时，房主也不是谁想进来就进来的，可能会有人把财产挥霍光了让政府和社会背上包袱，门槛和规则也应当政府来定。二是，在健全法制的同时，机制运行中应有明确的监管部门。这件事肯定是应当由政府监管的，但谁来管，目前还不明确。三是，试点时间要长，量不宜太大。 “期望这些问题能在政府推动试点工作时给予明确。 ”

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