项峥：以房养老或受阻于盈利模式

近日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此前各地试点以房养老，均未获实质进展，尚无顺利推行先例。近期，业内人士也并不看好以房养老。国外较为成熟的以房养老模式，在我国却水土不服，除了一些制度性因素外，缺乏成熟的盈利模式可能是阻碍以房养老试点顺利推行最主要的原因。

实践证明，成熟的盈利模式是新金融产品迅速发展的重要前提。从个人住房抵押贷款从无到有、再到星火燎原的发展态势可以看出，金融机构对风险盈利模式的认同是关键。1997年，全国个人住房抵押贷款余额仅为190亿元，而2004年则快速增长至1.59万亿元，增长了82倍。在存贷利差严格受保护的情况下，个人住房抵押贷款具备低风险与较高收益的特点，实现了金融机构安全性与盈利性目标的有机统一。

客观分析，当前我国推行以房养老试点受阻，盈利模式不清晰是主要原因。

一是科学定价机制缺失。以房养老最重要的前提是如何对房产进行科学合理定价。虽然这些年我国房价上涨很快，但考虑到以房养老时间跨度大，通常至少要覆盖十年甚至二十年以上时间，未来房地产市场运行及房产价值均存在很大不确定性。期间的通货膨胀风险、投资机会成本和房产折旧等，均有可能给金融机构科学定价带来技术难题。如果定价偏高，就会失去市场推广价值；如果定价偏低，则会导致金融机构经营损失。

二是传统观念限制了规模效应形成。几千年来，我国有将房产遗留给子女的传统习俗。以房养老彻底颠覆了过去民间“养儿防老”的习惯，这对大多数老人来说，还存在一个观念上的接受问题。如果市场需求稀少，无法形成规模效应，就难以真正解决金融机构推行以房养老业务上的成本分摊问题，进而影响到该项业务的盈利水平。

三是房产实际变现成本可能过高。在以房养老合同约定的房产变现条件出现时，需要对房产进行处理，涉及两大块成本。一块是金融机构变现成本。如通过专业中介机构进行变现，需要承担一定费用。还有一些房产可能因为过于破旧而无法顺利出让，将给金融机构带来实际损失。另一块是隐性成本。老人的子女可能对谁去变现房产存在异议，给金融机构带来不必要的纠纷与困扰。

尽管如此，我国以房养老仍存在广阔发展前景。从2009年开始，我国老龄化进入快速发展阶段。预计到2020年，我国老年人口将达到2.48亿。我国计划生育制度所引发的养老负担已经成为现实难题。一个家庭要负担四个老人的养老，这对于经济并不宽裕的年轻家庭来说，将是一笔沉重的经济负担。通过以房养老，不用通过出租或出售方式改变老人居住习惯，就可以增加老人的经常性经济收入，提高老人生活水平；缓解子女经济负担，还能最后留给子女一笔遗产；与此同时，还增加了金融机构的业务品种。以房养老的确是一个多方共赢的制度设计，破冰只是一个时间问题。

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